駅カタログ JR山手線 大塚駅の不動産投資分析

駅カタログ JR山手線 大塚駅の不動産投資分析

大塚 人工知能・機械学習による不動産投資分析

目次


1. 総論 マーケット概況
2. 詳細分析 賃料価格帯
3. 詳細分析 賃料単価
4. 詳細分析 専有面積
5. 詳細分析 築年数
6. 詳細分析 地価
7. 詳細分析 沿線
8. 投資分析1
9. 投資分析2

 

 

1. 大塚の賃貸マーケットの特性 概観

 大塚周辺の賃貸物件は、単身・カップル向けの物件が多いのが特徴です。

 23区平均との比較では、賃料の平均は106,900円と低く、平方メートルあたりの賃料単価では3,500円と23区平均の3,250円を同じ水準です。築年数は古く、専有面積は23区平均よりも狭い傾向があります。

【大塚と東京23区の概要 (平均値比較)】
大塚 不動産投資分析

 

 

2. 大塚 賃料価格帯分析

大塚 不動産投資分析

 大塚の賃料の平均値は、106,900円です。
 東京23区の賃料の平均が121,200円であるのに対して、大塚の賃料平均の水準は低い傾向があります。

 大塚の賃料のボリュームゾーンは、8万円から9万円です。
 東京23区の賃料のボリュームゾーンが8万円から9万円であるのに対して、大塚の賃料ボリュームゾーンの水準は同じくらいです。

【大塚と東京23区平均の賃料価格帯の比較】
大塚 不動産投資分析

 

 

3. 大塚 賃料単価分析

大塚 不動産投資分析

 大塚の賃料単価(平方メートルあたり賃料)の平均は、3,500円です。
 東京23区の賃料単価の平均が3,500円であるのに対して、賃料単価の平均の水準は同じくらいです。

 大塚の賃料単価のボリュームゾーンは、3,750円から4,000円です。
 東京23区の賃料のボリュームゾーンが3,250円から3,500円であるのに対して、賃料単価のボリュームゾーンの水準は高い傾向があります。

【大塚と東京23区平均の賃料単価の比較】
大塚 不動産投資分析

 


4. 大塚 専有面積分析

大塚 不動産投資分析

 大塚の専有面積の平均は、31.8㎡です。
 東京23区の専有面積の平均が36.0㎡であるのに対して、専有面積の平均の水準は狭い傾向があります。

 大塚の専有面積のボリュームゾーンは、20㎡から25㎡です。
 東京23区の専有面積のボリュームゾーンが20~25㎡であるのに対して、専有面積の水準は同じくらいです。

【大塚と東京23区平均の専有面積の比較】
大塚 不動産投資分析

 

 

5. 大塚 築年数分析

大塚 不動産投資分析 

 大塚の築年数の平均は、築17.7年です。
 東京23区築年数の平均が16.9年であるのに対して、築年数の平均の水準はやや古い傾向があります。

 大塚の築年数のボリュームゾーンは、築5年から10年です。
 東京23区の築年数のボリュームゾーンが築5年から10年であるのに対して、築年数の水準は同じくらいです。

【大塚と東京23区平均の築年数の比較】
大塚 不動産投資分析

 

 

6. 大塚 地価分析

【大塚近辺の公示地価(住宅地)】
大塚 不動産投資分析 

 大塚近隣の公示地価は、497,300円です。
 大塚のある豊島区の公示地価は484,700円、東京23区の公示地価は518,600円です。大塚の公示地価は東京23区に対して低いものの、豊島区に対しては高い水準です。

 

 

7. 大塚 沿線分析

【JR山手線の沿線分析】
大塚 不動産投資分析

モデル物件(専有面積30㎡、駅徒歩7分、築10年、鉄筋コンクリート造)での沿線分析です。

 

 

8. 大塚 投資分析

【大塚 賃料の重回帰分析】
大塚 不動産投資分析

■徒歩分数の影響:低い(徒歩感応度:大塚 -0.44%、23区平均 -0.76%)
 大塚周辺は、徒歩分数1分あたり0.44% 賃料が減価するエリアと推計されます。
 駅近のメリットが薄い反面、駅からやや遠い物件でも競争力が期待できます。

■ 築年数の影響:23区並み(築年感応度:大塚 -1.37%、23区平均 -1.30%)
 大塚周辺は、築年数1年あたり0.44% 賃料が減価するエリアと推計されます。
 築年数の経過による賃料減価は、23区内の平均的な動きに沿うことが期待できます。

■ 賃料のポテンシャル:高い(賃料の幅:大塚 19.45%、23区平均 18.38%)
 大塚周辺は、賃料の幅は19.45% と推計されます。
 賃料の上方、下方のポテンシャルは比較的大きなエリアと推計されます。

 より詳細な投資分析はこちら > Gate.
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9. 大塚 賃料予測

【大塚周辺賃料推計】
大塚 不動産投資分析

 モデル物件で長期間の賃料を推計したものです。
  注:賃料推計には複数の予測モデルを用いています。そのため賃料下落率が「8.投資分析」とは一致しない場合があります。

 

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