BER(損益分岐入居率)とは

BER=(運営費用(Opex)+年間元利返済額(ADS))÷満室想定年間賃料(GPI)

損益の収支が均衡する(ブレークイーブンになる)入居率です。

BERは運営費用とローンの返済額の合計額を、満室想定の賃料で割ったものです。
この数値が低いほど空室に対するストレス耐性が高いことを意味します。

運営費用とローンの返済を、物件が稼動しているかどうかに関わらず発生する固定的な支出と考えます。
その固定的な支出が賃料収入の何パーセントであるかを見るものです。

BERが90%の場合、入居率が90%であれば、空室の期間を含めた賃料収入で運営費用とローンの返済ができます。
BERが50%であれば必要な入居率は50%で済みます。

Gate.Investment Plannerでは「キャッシュフロー表」で確認できます。


(Gate.Investment Plannerの例)

BERの計算例(1年目)
(207,160+618,105)÷1,080,000 = 76.4%

BERの変動要因1:運営費用

BERは、「(運営費用+年間元利返済額)÷満室想定年間賃料」です。

運営費用が高いとBERの悪化要因となります。

運営費用は「プラン作成」の「運営費用」の項目で変更できます。


(Gate.Investment Plannerの例)

BERの変動要因2:運営費用

ローンの組み方でBERは変化します。

ローンの組み方は「プラン作成」の「自己資金とローン」の項目で変更できます。


(Gate.Investment Plannerの例)

ローンの利用額を抑えたり、ローンの期間を長期にして年間の返済負担を抑えると、BERは改善します。
一方、ローンの比率が高く、期間が短い場合は年間の返済額が多くなることから、運営経費との関係でBERが100%を越えるケースも考えられます。

BERが100%を越えるケースでは、通常の運営では経費とローン返済を賄うことができず、追加の資金投入が必要になります。

DSCRの変動要因3:賃料収入

一般的に賃料の収入は時とともに減価します。
運営経費やローンの返済額が変わらないとしても、賃料収入が減っていくことでBERは悪化します。

Gate.では将来の賃料は「プラン作成」の「賃料と空室率」のグラフや、「キャッシュフロー表」の「GPI (満室想定年間賃料)」で確認できます。

将来の賃料は「プラン作成」画面の「賃料と空室率」のグラフ上に、カーソルを合わせると確認できます。事例では78,100円(月額)です。


(Gate.Investment Plannerの例)

Gate. Investment Plannerの活用

BERは運営経費、ローン返済、賃料の推移によって変化します。
そのため投資時点のBERだけを見るのでは不十分です。
少なくとも、ローンを完済するまでのBERを予想することは重要です。

Gate. Investment Plannerではローンの条件や運営経費をシミュレートし、10年、20年、30年といった長期の投資期間を想定した「全期間の」BERを簡単にご確認いただけます。

賢い不動産投資を始めよう

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2017年11月29日 10:00 AM カテゴリー: テクノロジー, 投資分析, 用語解説

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