ネットで投資用マンション価格を査定できる時代に!

ネットで投資用マンション価格を査定できる時代に!

jikauri
(写真=PIXTA)

 自分が所有する投資用マンション、あるいはこれから所有しようとしている投資用マンションの適正価格を知りたい場合、どのようにすればいいでしょうか。一般的には、個別性が強い資産である不動産の価値を評価するのは難しく、価格の透明性は低いと言われています。

 たとえば、マンションを売りたい人は、物件の査定を複数の不動産業者に依頼するでしょう。その中で、最も高い価格で査定したところに売却の仲介を依頼するかもしれません。ここで注意しなければいけないのは、不動産業者が提示する売却査定額は、不動産業者がこれくらいなら売却できるかもしれないという見積もりの中で最大限の価格を提示するものだということです。ですから、購入希望者との交渉によっては、実際の売却額が不動産業者の売却査定額を大きく下回ることがあります。

 次に、マンションを購入したい場合を考えます。同じものがA店でもB店でも売られている家電なら妥当な値段はわかりますが、マンションの値段は世の中に1つしかない骨董品につけられた値段のようなものです。プロでない限り、提示された金額が妥当なのかどうかわかりませんし、どのくらい値引きが可能なのかもわかりません。

売るにしても買うにしても

 不動産業者が提示した売却査定額よりも低い値段で売った場合は、もう少し高く売れたかもと思うでしょうし、提示価格から少し値引いて買えた場合でも、本当はもう少し安く買えたかもと思うかもしれません。

 投資用中古マンションの価格を評価する目安がないまま、不動産業者によって提示された価格をもとに、売る側と買う側が値段交渉しているのが実態です。物件に関する情報は不動産業者が押さえていて、個人が不動産を自分で比較検討するための情報や、分析に便利なツールはほとんど提供されていません。別の言葉で言えば、プロの提示する値段だから妥当だろうと信じる以外の選択肢がほとんどないのが、いまの投資用中古マンションの流通市場なのです。

投資用中古マンションの適正価格とは?

 不動産の価値を評価するには、取引事例を比較する「取引事例比較法」、再調達原価をもとに積算する「原価法」と、将来得られるであろう収益と適切な期待利回りから計算する「収益還元法」があります。

 収益還元価値は、「推定される収益(円)÷期待利回り(%)」で計算できます。

以下のサイトでは、収益還元法にもとづく投資用マンションの価値をオンラインで提供しています。

>>投資不動産に特化した業界初の直販不動産サイト jikauri(ジカウリ)

 このサイトでは、これまで蓄積してきた1500万件以上の不動産ビッグデータにもとづき、駅からの距離、築年数など複数の変数を重回帰分析して各物件の「適正な月額賃料」を推定します。それを複数の要素を加味した「期待利回り」で割り引くことによって、マンション価格を推計しています。

 蓄積したデータにもとづいた推計ですので、人による恣意性は入らない客観性の高い評価額となります。投資用マンションを売りたい、買いたいという方が価格を検討するためのスタートラインになるかと思います。

 マンション価格を査定したい方は、まずはオンラインで査定する。そういう時代が来ています。

 なお、上記サイトで提供する評価額は、一般的な賃貸仕様の投資用中古マンションを想定しています。分譲仕様の高級グレード物件や、入居希望者が殺到するリノベーション物件では価格が乖離します。また、収益不動産の評価ですので、ご自宅として住まわれる物件の評価に向かない点はご注意ください。

 

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