はじめに
一般的に投資不動産を販売する不動産営業マンのノウハウとして「勘・経験・度胸」の大事な３つがあるといわれています。しかし、投資不動産を購入するかどうかは、営業マンの熱意や勘に左右されることなく全て数字に基づいた然るべき判断基準で判断するべきです。
不動産投資で失敗する大きな原因は、「分析不足」と「知識不足」にあります。
投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識を動画で分かりやすくお伝えします。
総収益率（FCR）とは
FCR（総収益率）とは、運営純収益（ NOI ）と購入総額を用いて計算した利回りです。
FCR ＝ NOI ÷ 購入総額 × 100
※購入総額＝購入価格＋諸費用
表面利回りとの違いは、表面利回りが満室想定の賃料収入に対する利回りであるのに対し、FCRは空室損失や運営費用が引かれた純収益（NOI）に対する利回りとなります。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- NOI利回り ＝ （年間家賃収入 ー 運営費（OPEX））÷ 物件価格 × 100
諸費用を勘案しないのであれば、NOI利回りを採用するといいでしょう。
例）物件価格 1億円 諸費用 1,000万円 満室想定賃料 1,000万円 NOI（営業純利益）800万円の場合
■FCR=7.27%
NOI(営業純利益 800万円）÷（物件価格１億円＋諸費用1,000万円）
■NOI利回り＝８％
NOI(営業純利益 800万円）÷ 物件価格１億円
■表面利回り＝10%
GPI(満室想定賃料 1,000万円）÷ 物件価格１億円
ポイント
収益物件のネット収入（実質の利回り）が分かるため、物件の稼ぐ力を示すことができます。
