利回りの高さが魅力? 地方の不動産に投資するメリットとリスク

Eight of Japan map with color-coded in a rural location.

不動産投資で人気が高いのは、やはり東京都および神奈川、千葉、埼玉など都心を中心としたエリアです。都市部の物件は人気が高く安定した収入を得やすいという魅力がある一方で、物件価格の上昇にともない利回りが低下しているのが現状です。リスク分散などを考慮して、新たな収益物件として利回りの高い地方物件に注目する人も増えています。
地方の物件には、都市部の物件とは異なる魅力がある反面、地方物件ならではのリスクや注意点もあります。
ここでは、地方の不動産に投資することで期待できるメリットと、注意すべきリスクや収益物件選びの際のポイントなどについてお伝えしていきます。

地方の不動産に投資する魅力とは

地方の物件と都心の物件では、具体的にどのような点が異なるのでしょうか?
地方の不動産に投資することで得られるメリットには、以下のようなものが挙げられます。

・少ない資金で購入しやすい

都市部の物件と比べて地方の物件は物件価格が低く設定されているものが多いです。例えば区分マンションであれば、金融機関からの融資を受けず現金で購入できるケースもあるでしょう。また、都市部の一棟マンション購入は難しいという人にも、地方でなら購入可能になるなどと言ったケースも考えられます。都市部の物件に比べ、少ない資金で効率良く投資を行いやすいのは地方物件の大きな魅力の一つです。

・利回りの高い物件が多い

都市部の物件は入居希望者が多いため人気も高く、物件価格も高くなるため利回りは6~7%と低くなりがちです。逆に、地方では物件価格が低くなり、利回りが10~20%と高い物件が多くなります。

・高い節税効果が期待できる

不動産では、建物の劣化にともなう資産価値の減少に相当する金額を減価償却費として経費計上することができます。地方では都心など都市部に比べて地価が安い分、土地価格と建物価格の比率において建物価格の占める割合が高くなります。このため、地方の物件は都市部の物件に比べ節税効果が高くなります。

Side of the high-rise apartment

地方の不動産に投資するリスクとは

利回りの高さや節税効果などが期待できる反面、地方ならではリスクも存在します。
地方の不動産に投資するリスクについては、以下のようなものが挙げられます。
ある意味、メリットの裏返しであるとも言えるでしょう。

・空室率が高くなりやすい

地方では都市部に比べて賃貸物件の需要が低く、いったん空室になるとなかなか次の入居者が見つからないというケースも少なくありません。表面利回りがどれほど高くても、空室率が高ければ賃料収入を得られず実質利回りは落ちてしまうことになります。

・家賃下落の可能性がある

賃貸物件の供給が需要を上回る地域では、入居者を獲得するために家賃の値下げを行う必要が生じやすくなります。もともとの家賃が都市部の物件よりも低く設定されていることもあり、数千円の家賃値下げが利回りや売却時の物件価格に与える影響が大きくなります。

・地元金融機関の融資状況が売却価格に影響しやすい

メガバンクの支店がない地域などは特に、地元の金融機関の融資状況による物件価格変動リスクが大きくなります。不動産への融資が抑えられれば購入できる人がいなくなるため、結果的に物件価格が低下してしまうためです。

地方の不動産を選ぶ際の注意点

Woman thinking

お伝えしてきたように、地方の物件への投資には都市部の物件とは異なる魅力がある反面、難しさもあります。地方の物件に注目する場合には、以下のような点に注意すべきでしょう。

・ある程度土地勘のある地方を選ぶ

現在では物件価格や賃料の相場、人口や世帯数、交通状況などはネットで調べることができますが、その地域の人の考え方の傾向や慣習などはやはり実際に住んでいる人にしかわからない部分もあります。以前住んでいたことがある土地など、できるだけ土地勘のある場所のほうが、失敗が少なくなるでしょう。
ウィークリーマンションやホテルなどを利用して、短期間だけでも候補の地域に住んでみるのもおすすめです。

・利回りよりも需要に注目する

利回りの高さ地方の物件に投資する魅力ではありますが、どんなに利回りが高くても入居希望者がいないのでは空室率が高まり、家賃下落にもつながりかねません。
利回りにばかり注目せず、そのエリアの賃貸物件の需給バランスを重視して物件を選ぶべきです。
具体的には駅や大学周辺など、入居者の需要が高いエリアを見極めるのが重要になってきます。

・修繕やリフォームの必要性に注意する

地方の築年数の長い老朽化物件は、物件価格が安価に設定されていることが多いため、表面利回りが高くなっています。しかしこのような物件の場合、購入後に修繕やリフォームに多額の費用がかかってしまうケースも少なくありません。結果的に実質利回りが低くなってしまうため、築年数や修繕・リフォームが必要かどうかにも十分注目しておくのが大切です。

以上、地方の不動産に投資することで期待できるメリットと、注意すべきリスクや収益物件選びの際のポイントなどについてお伝えしてきました。上手に地方の物件を選んで投資することは、災害時などのリスク分散にもつながります。地方の物件の特徴を理解し、慎重に地域や物件を検討するのが成功のカギだと言えるでしょう。

賢い不動産投資を始めよう

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2017年2月6日 11:36 AM カテゴリー: 不動産投資, 投資分析

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