はじめに
一般的に投資不動産を販売する不動産営業マンのノウハウとして「勘・経験・度胸」の大事な３つがあるといわれています。しかし、投資不動産を購入するかどうかは、営業マンの熱意や勘に左右されることなく全て数字に基づいた然るべき判断基準で判断するべきです。
不動産投資で失敗する大きな原因は、「分析不足」と「知識不足」にあります。
投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識を動画で分かりやすくお伝えします。
全期間利回り（IRR）とは
内部収益率ともいいます。
購入から運営中、そして売却までのトータルのリターンを表す不動産投資における重要な指標です。
全期間利回りが高ければ高いほど、投資効率がいいと判断することができます。
表面利回りと全期間利回りの違い
- 表面利回り ⇒ 単年の利回り
- 全期間利回り ⇒ 保有期間中の利回り
IRRに影響するもの
- 空室期間
- 家賃の下落
- 売却価格の下落
IRRを計算するために必要な数値は「初期投資額」と「毎年のキャッシュフローの総額」です。
Gate.は将来予測ができるため、毎年の予測キャッシュフローを元にIRRを算出することができます。
ポイント
売却後、最終的にインカムゲインとキャピタルゲインを合わせて何％のリターンだったかがわかる。その利回りがIRRです。
５年～15年目くらいにIRRのピークがくることが多いです。
自己資本規模が小さい（フルローン）場合はIRRが高くなるので注意が必要です。
