円安により世界の不動産投資家の注目が日本に向いている
世界の不動産投資家たちの関心は、安定した投資環境が整備されており、さらに円安の影響を受け非常に割安になっている日本に向いていると2014年12月4日のウォールストリートジャーナルが報じている。米国の非営利調査機関「市街地研究所」によれば、アジア22都市を対象とした2015年の投資展望として、1位に東京が、3位に大阪がランクインしており、東京のみならず関西圏の不動産市場も注目されている。
事実、「日本での賃貸マンション経営」をテーマにしたセミナーを開催するなど、海外での営業力強化を打ち出す国内の不動産会社が数年前より目立ちはじめ、現場からは「入れ食い状態」との声が聞かれるほどだ。一方、国内の不動産投資家も東京オリンピック開催の経済波及効果への期待から物件を積極購入する動きが見られる。
投資家の熱いまなざしが注がれる大田区・品川区エリア
だからといって、東京のすべての物件が投資に値するわけではない。利回りの良い優良物件の第一条件は「立地の良さ」だが、セオリーでいえば、山手線沿線・徒歩圏内の物件は比較的、利回りが良いといわれる。中国都市部の物件の大半が現在、平均2%前後の利回りとなっており、山手線沿線の物件の多くはこれを上回る。「3A」と呼ばれる、「A」を頭文字とした地域である「赤坂」、「麻布」、「青山」の3エリアは街のブランド力から中国人投資家の人気を集めている。こちらも中国都市部の平均2%前後の利回りは上回ることが多い。
また最近、個人投資家やファンド系不動産会社の間で注目が高まっているのが、蒲田・大森・羽田空港周辺などの大田区・品川区エリアである。このエリアが注目される理由には次の2つの要因があげられる。一つ目は、品川-田町間の山手線の新駅が計画だ。周辺でのオフィス開発が進めば通勤圏である蒲田・大森・羽田空港周辺への住人流入が増加する。これに伴い、比較的高い賃料設定で安定した経営が見込める。
二つ目の理由は、2027年のリニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅周辺の大規模な再開発である。これも品川にアクセスしやすい同エリアにはプラス材料である。
東京オリンピックの開催拠点である湾岸エリアにも注目が集まるが、オリンピック終了後のエリア動向が読みづらいため、長期安定経営を前提とする賃貸マンション経営という視点でいえば、大田区・品川区エリアには劣る。どちらかといえば、売却を視野に入れたキャピタル・ゲイン目的の投資の傾向が強い。
中古で購入費用を抑えるか。新築で管理料を抑えるか
賃貸マンション経営の利回りは、「購入費用」「設定家賃」「空室率」に左右される。単純にいえば、購入費用を抑えて、より高い家賃を設定し、空室を抑えるのがポイントだ。理想は駅近など条件の良い中古物件だ。中古物件なら駅近でも購入費用を抑えられ、築古物件でも強気の家賃設定が可能であり、空室も発生しにくい。
そのため、長く運営した時のトータルの利回りがよいことが多い。中古物件なら駅近でも購入費用を抑えられ、築古物件でも強気の家賃設定が可能であり、空室も発生しにくい。とはいうものの、こういった掘り出しものは競争率が高く、なかなか出合えるものではない。新築物件を検討するなら、固定費の管理費を抑えて利回りを少しでも有利にするしかない。賃貸管理会社の管理料は、企業ごとに設定が違う。管理の質が良いことが前提だが、少しでも安い管理料の管理会社と契約すべきだろう。
海外投資家と国内投資家の投資意欲により、東京の投資用物件は「品薄状態」にあるといえるが、加熱傾向の雰囲気に流されず、エリア選択、利回り、管理コスト圧縮などに留意し、長期的に安定した経営基盤を築いていくのが望ましい。
