J-REIT投資とマンション投資は、どう違うのか?

J-REIT投資とマンション投資は、どう違うのか?

マンション
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 不動産への投資には、いくつかの方法があります。J-REITへ投資するのもひとつの方法ですし、ワンルームマンションへの投資も一般的な方法です。わかりやすいのはマンション投資ですが、J-REIT投資は仕組みが「わかりにくい」と感じている方も多いのではないでしょうか。

 そこで今回は、J-REITとは何か、J-REIT投資とマンション投資とはどう違うのかについて説明します。

そもそもJ-REITとは何か?

 J-REITJは日本(Japan)のJです。REITとは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、不動産投資信託のこと、つまりJ-REITとは「投資信託」です。

 証券会社や銀行で購入できる一般的な投資信託とJ-REITの違いのひとつは、組み入れ資産です。一般的な投資信託は、株式や債券などの有価証券を組み入れたポートフォリオになっています。一方で、REITは、さまざまな不動産を組み入れたポートフォリオになっています。

 もうひとつの違いは、一般的な投資信託は非上場なのに対して、REITは証券取引所に上場している点です。J-REITは証券取引所が開いている時間なら、いつでも売買が可能です。

 まとめますと、J-REITとは、多くの不動産を組み入れた投資信託で、証券取引所に上場しているものです。J-REITに投資することは、間接的に不動産のポートフォリオを所有することになります。そして、不動産からの収益はJ-REITの配当という形で受け取ることになります。

J-REIT投資とマンション投資の違い

 それでは次に、J-REIT投資とマンション投資の違いについてですが、押さえておくべきは次の3点。資産タイプの違い、換金性の違い、価格変動リスクの違い、です。

 資産タイプの違いとは、J-REITは「金融資産」であるのに対し、投資マンションは「実物資産」だという点です。J-REITは流動資産の有価証券であり、マンションは固定資産の不動産と考えることもできます。

 換金性の違いにも注目です。証券取引所で取引されるJ-REITは、非常に換金性の高い資産です。数千万円のJ-REITを思い立ったその日に売却し、3営業日後に売却代金を手にすることも可能です。一方、マンションの場合、売却する際には売却先を探して価格の交渉を行うなど、手続きに時間を要します。

 注意する点としては価格変動リスクの違いです。これは換金性とのトレードオフの関係にあります。J-REITは証券取引所で刻々と取引されているため換金性が高いのですが、その代償として価格変動のリスクが高くなります。J-REITが保有している不動産ポートフォリオの本質的な価値から大きく乖離して、J-REITの価格が割高に買われたり、割安に売り込まれたりもします。一方、マンション価格は、居住するという実需に支えられて賃料や価格が動きますので、比較的おだやかな値動きになります。

 以下の図は、住宅系J-REITの代表銘柄である日本アコモデーションファンド投資法人と、東京都内の中古のマンション価格指数(不動研住宅価格指数)を比べたものです。日本アコモデーションファンド投資法人の上場年月を100としてそれぞれ指数化しています。

J-REIT投資とマンション投資は、どう違うのか?

 この図からもわかるように、J-REITの値動きは激しく、中古マンションンの値動きはおだやかです。

違いを踏まえ、投資戦略を練る

 J-REITは金融資産で換金性は高いが、値動きが激しい。マンションは実物資産で換金性は低いが、値動きがおだやか。それぞれ一長一短があります。

 J-REIT投資とマンション投資の違いいを考慮すると、長期の投資でインカムゲインを狙うなら、マンション投資が向いていて、短中期の資金なら換金性の高いJ-REIT投資が向いているといえるかもしれません。

 なお、収益性については、購入と売却のタイミングによりますので、一概にどちらが有利不利とはいえません。

 換金性と値動きの違いを踏まえ、J-REIT投資かマンション投資かを検討するといいでしょう。

 

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