住宅系REIT 含み益の大きい物件は意外なエリアにあった

住宅
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 住宅系のJ-REIT9銘柄あり、投資物件の合計は1,000棟を超えています。保有物件数の多い上位5銘柄を順に並べると以下のようになります。

アドバンス・レジデンス投資法人:221物件(20147月決算時点)
日本賃貸住宅投資法人:189物件(20149月決算時点)
野村不動産レジデンシャル投資法人:150物件(201411月決算時点)
大和ハウス・レジデンシャル投資法人:134物件(20148月決算時点)
日本アコモデーションファンド投資法人:112物件(20148月決算時点)

 この5銘柄以外に、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人、スターツプロシード投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人の4銘柄が、住宅系REITとして住宅に投資しています。

 今回はこれら9銘柄が投資している物件について、エリア分析を行いました。なお、エリア分析はそれぞれのリートの決算期により20147月から11月時点のデータを使用しています。

投資エリア

 住宅REITが投資しているエリアは、主に東京、神奈川、千葉、埼玉の首都圏、および大阪、愛知(主に名古屋)といった大都市圏に集中しています。


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意外なエリア 

 首都圏の一都三県の投資評価額は1兆4236億円で、全体に占める投資比率はおよそ80%となります。不動産市況が良いことから、首都圏および大阪、愛知だけでなく、福岡、北海道(主に札幌)、宮城(主に仙台)、兵庫、京都などの地方都市もおおむね含み益の状態です。なかでも、北海道が健闘しています。

 不動産投資を行う場合、人口密度が高く、人口の流入も期待できる東京が中心になります。手堅い投資を狙うなら、東京は外せないでしょう。

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 しかし、地方の中でもエリアと物件と投資タイミングが良ければ、採算が合う投資も可能となります。住宅系J-REITが投資している個別物件では、意外にも地方都市や東京でも中心から離れた地区での物件も、高い含み益率 を持ち健闘しているのです。

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 以下は、含み益率の高い上位10銘柄です。北海道、東京都足立区、福岡県、宮城県などのエリアでも、上位に入る物件も見られます。

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東京 vs 地方

 住宅系REIT全体でみると、投資物件の含み益率は東京で5.4%となり、北海道では9.6%です。個別物件の上位10物件をみても、北海道の物件が上位に来ており、一見すると北海道の物件への投資は手堅いよう思えます。

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 しかし、投資はリターンだけを見ていてはいけません。リスクも考慮する必要があります。

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 この図は、物件の含み損益の分布を示しています。東京の物件の含み損益率の方が中央に寄っているのがわかります。しかし、北海道の物件は、含み益が50%を超えるような「成功している物件」がある一方で、10%から30%近い含み損を抱えた物件が数多くあることがわかります。

 住宅系REITの含み益の大きい物件は意外にも北海道にありました。手堅くいくなら東京、大きく狙うなら北海道といえるのではないでしょうか。

 

 

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2015年4月1日 11:30 AM カテゴリー: REIT

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