直接還元法
対象不動産が生み出す1年間の純収益を還元利回りで割り戻し、対象不動産の収益価格を求める方法です。還元利回りは、英語で「資本還元する率」を意味する「capitalization rate（キャピタリゼーション・レート）」から、通称「キャップレート」と呼ばれます。
例えば純収益が年間120万円のマンションの場合、還元利回り（キャップレート）が5％であれば、その不動産価値は120万円÷5％で2,400万円となります。
DCF法
複数年にわたって発生する純収益、および終期の復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法です。なお、DCFとは、Discounted Cash Flowの頭文字を取った言葉です。
DCF法は、不動産の価値を測る場合だけでなく、M&Aのときの買収先企業の価値評価、インフラ投資などのプロジェクト価値評価、株式の価値評価など、さまざまな場面で使われる評価法です。
複数年にわたるキャッシュフローの見積もりを行えることから、DCF法は直接還元法よりも、より実態に即した評価がしやすいというメリットがあります。
直接還元法とDCF法の違い
