税制優遇が消える? 空き家問題に関わる「特定空き家」とは

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少子高齢化と核家族化が進んだ現代の日本では、住む人のいないまま放置された住居すなわち「空き家」が増加傾向にあります。人口減少が進む今後、空き家はますます増えていくと予想されているのです。
管理されずに長時間放置された空き家は、老朽化による倒壊の危険があるばかりか、ゴミの放置・不法投棄による悪臭や害虫の発生、不審者の侵入や棲みつきなど、周辺の環境や景観にさまざまな悪影響を及ぼしかねません。
こうした空き家問題の対策として、2015年より施行されたのが「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、空き家対策特別措置法)」です。ここでは、空き家対策特別措置法で定められる「特定空き家」について、基準や改善措置の内容などを見ていきましょう。

勧告や代執行の対象となる「特定空き家」とは?

空き家対策特別措置法では、以下のような状態にあると認められる空き家を「特定空き家」と定義しています。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

自治体は、特定空き家であると判断された建物の所有者に対して、改善のための勧告や命令、さらに代執行を行うことが認められます。

具体的にどんな場合に「特定空き家」と判断される?

特定空き家であるかどうかを自治体が判断する際の基準としてガイドラインを設けています。具体的にどのような基準が提示されているのかを見ていきましょう。

(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・基礎に不同沈下がある、柱が傾斜しているなど、建築物の著しい傾斜
・基礎の破損または変形、土台の腐朽または破損など、構造耐力上主要な部分の損傷
・屋根の変形、屋根材の剥落
・壁体を貫通する穴が生じている
・看板、給湯設備等の転倒
・屋外階段、バルコニーの腐食、破損
・擁壁表面に水がしみ出し、流出している
など

(2)著しく衛生上有害となるおそれのある状態
【建築物・設備の破損等が原因となるもの】
・吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
・浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
など

【ごみ等の放置、不法投棄が原因となるもの】
・ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
・ごみ等の放置、不法投棄により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
など

(3)適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物または工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
・地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
・屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
・立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。
など

(4)その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。
・動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
・門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。
など

特定空き家に対する自治体の措置

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自治体(市町村長)は特定空き家の所有者に対して、以下のような段階で改善のための措置を講ずることが認められています。

(1)助言・指導
対象の建物の除却、修繕、立木竹の伐採その他必要な措置をとるよう助言または指導することができます。

(2)勧告
助言または指導をしても改善されない場合、相当の猶予期限を付けたうえで、除却、修繕、立木竹の伐採その他必要な措置をとることを勧告することができます。

(3)命令
勧告を受けて正当な理由なくその勧告にかかる措置をとらなかった場合、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命令することができます。命令にあたっては、特定空き家の所有者またはその代理人に意見書および自己に有利な証拠を提出する機会が与えられます。

(4)代執行
命令を受けてもその措置を履行しない場合や十分でない場合、行政代執行法に従い、自らまたは第三者により履行することができます。

特定空き家は固定資産税の特例対象から除外される

居住していないにもかかわらず、空き家の状態で放置される理由の一つに固定資産税の優遇措置があります。
これは、家屋が建てられている土地(住宅用地)に課税標準の特例措置が設けられるもので、住宅用地の区分に応じて固定資産税と都市計画税が軽減されているのです。

前項の(2)にあたる「勧告」を受けると、この特例の対象から除外されることになり、土地の固定資産税が増額されることになります。

相続を受けて居住する予定はないが残してある実家や、賃貸や売却に出しているが借主や買主が見つからない場合などは、特定空き家と判断されないよう管理を行うのが大切だと言えるでしょう。

 

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2017年3月17日 4:25 PM カテゴリー: 不動産市況, 投資分析

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