新築と比べ、低価格で良い条件の物件を手に入れやすいのが中古住宅の魅力です。一方で、新築ではないからこそ心配な部分ももちろんあります。中でも大きいのが経年劣化などによるトラブルにまつわる問題です。「購入後に思いがけない欠陥が見つかったらどうしよう……」と不安に感じてしまうという方も多いでしょう。お買い得だと思って買った中古の物件に、実は大きな問題があって修繕のために高額の費用がかかってしまったのでは納得がいきませんよね。
もちろん、中古物件に限らず新築物件でも土地や建物の思いがけない欠陥やトラブルは起こる可能性があります。
このような場合の責任は誰が負うことになるのでしょうか？ 今回は、不動産売買契約にあたって知っておきたい「瑕疵担保責任」についてお伝えします。
売主が負う「瑕疵担保責任」とは
「瑕疵（かし）」とはきずや欠点を意味する言葉で、本来あるべき機能や品質が備わっていないことを言います。
不動産では、例えば以下のような場合に建物や土地に「瑕疵がある」と認められます。
・雨漏りがある
・シロアリの被害がある
・建物の一部に腐食がある
・建物の地下に地中埋設物がたくさんある
・土地に池や井戸などがある、かつてあった
など
これら以外にも、中古物件の場合などは特に経年劣化などによるさまざまな瑕疵があると考えられますが、そうした瑕疵のうち買主が知り得なかった瑕疵は「隠れた瑕疵」と呼ばれます。物件の購入後、隠れた瑕疵があることが分かった場合、買主は売主の「瑕疵担保責任」を追及し、物件の補修や損害の賠償などを求めることができます。つまり瑕疵担保責任とは、物件の瑕疵に対して売主が追う責任のことなのです。
瑕疵担保責任は「無過失責任」
民事訴訟では、原則として「過失責任」すなわち原告が被告に故意や過失があったことを立証しなければ責任を問うことができません。しかし、故意や過失の立証が難しいケースなどでは、取引上立場の弱い買主を保護する観点などから、被告の明らかな故意や過失が立証できない場合にも被告が損害の責任を負うべきであると判断されることがあり、これを「無過失責任」と言います。
瑕疵担保責任は無過失責任とされ、たとえ売主が瑕疵の存在を知らなかったとしても責任を免れることはできません。基本的には売主にとって不利（買主にとって有利）となる考え方なのです。
売主の瑕疵担保責任を問える期間は引き渡しからどのぐらい？
瑕疵担保責任を売主が負うかどうか、またその期間はいつまでなのかなどは、売買契約の際に取り決めを行います。
売主が瑕疵担保責任を負いたくないと考え、買主が売主に瑕疵担保責任を負わせなくて良いと考え合意に至った場合は、瑕疵担保責任免除特約を行うことも可能です。
民法では、売主が瑕疵担保責任を負う期間について限定されていません。これでは売主の負担が大きいため、売買契約の際に瑕疵担保責任の期間について明確にするのが一般的です。
責任を負う期間については、不動産会社が売主の場合、宅地建物取引業法によ物件の引き渡し後2年以上瑕疵担保責任を負わなければならないと定められています。また、新築の建物の売主は、構造耐力上主要な部分について、引渡し後、最低10年間は担保の責任を負うことが品確法により義務付けられています。
売主が個人の場合には、売主の負担とのバランスを考慮したうえで、引き渡しから2～3ヵ月の瑕疵担保責任期間を定めるのが一般的です。
いずれの場合も、規定の期間が経過した後は、仮に隠れた瑕疵が判明したとしても売主の責任を問うことができなくなります。売買契約書の瑕疵担保責任に関する条文の内容を確認し、きちんと把握しておくのが大切だと言えるでしょう。
なお、期間の定めがない場合は、買主が隠れた瑕疵があることを知った時から1年以内に権利行使（賠償請求や契約解除など）をしなければならないとされています。
「ホームインスペクション（住宅診断）」でリスク軽減
中古物件の取引では特に、売買契約成立後の瑕疵担保責任をめぐるトラブルは起こりやすいと言えます。売主が誠実に情報提供を行うことや買主がしっかりと物件を確認する必要があるのはもちろんですが、リスク軽減の一つの手段となるのが「ホームインスペクション（住宅診断）」です。
これは、住宅の劣化状態や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期などを専門家が客観的な視点で判断するもの。日本での利用率は欧米に比べてまだ低いですが、国が中古住宅の流通活性化のためにホームインスペクション普及を促進していることもあり、近年では利用する人が増えてきています。
買主が費用を出して行うケースが多いですが、売主が瑕疵担保責任のリスク軽減などの目的で行うケースもあります。双方のリスク軽減に有効なので、中古物件の取引ではホームインスペクションを行うことを検討してみるのも良いでしょう。
