未来の都市開発に賭ける不動産投資

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不動産投資の成果は当然ながら、賃料と売却価格によって構成されます。
その為、不動産投資において地域の未来の変化、いわゆる都市開発は切っても切れない関係にあります。
とりわけキャピタルを考える上では最も期待する投資項目の一つと言えるでしょう。
直近における東京都内の事例では、50年振りとなる山手線の新駅開発が話題を集めていますが、それによる地価上昇の効果の相当に大きいもので、新駅予定地付近(港区高輪2丁目)の商業地では対前年度比+15.6%と、2ケタの上昇率を記録しました。

不動産投資において過疎化の進むエリアに投資を行う事は、打開策の無い斜陽地域で不動産賃貸業を行う事を意味しています。
殆どの方がそうした逆張りの発想はしないと思われますが、都市開発に基づいて更なる事業投資の資金が流入するエリアは、未来に向けて益々の価値向上が訪れるかも知れません。
今回は、そのような東京近郊の未来、都市開発を切り口として不動産投資を考えてみたいと思います。

昨今の東京近郊の都市開発事例

先ずは、東京近郊にて行われた都市開発の事例を見ていきましょう。

事例①:豊洲

―高級志向を持つファミリー層や富裕層が住む、タワーマンション街の代表格となった豊洲地区-

当地区はもともと1923年(大正12年)の関東大震災の瓦礫処理に伴い、豊洲や有明、東雲などが埋め立てられることにより形成されました。
そこには、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所(東京電力、廃止→新豊洲変電所)などのほかに各種流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店・社宅等も建設され、当初は工業地として発展しました。
この時代、日本初のコンビニエンスストアとも言われるセブンイレブン日本法人の一号店や、当時珍しかったフィットネスクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されています。
その後、1980年代後半までは主に工業地として使われていました。

しかし、有楽町線の開通や、グローバル化による産業構造の変化に伴い、徐々に豊洲センタービルなどオフィスビルが建設されていきました。
その後も再開発や区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュも見られ、商業地や住宅地への移行が進みました。
さらに現在においても、大規模な複合商業施設の立地も進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

新築マンションの供給数としては、2011年までの10年間に7,620戸が供給され、駅別に見たランキングでは川崎(7,803戸)に次ぐ第2位となっています。
又、住宅地の地価は2016年1月1日の公示地価によると、豊洲4-11-30の地点で55万6000円/m2となっており、江東区内で最も地価が高い地域となりました。

事例②:武蔵小杉

―川崎市より第三都心(都心=川崎、副都心=溝の口・新百合ヶ丘)と指定され、住・商・医が整った「コンパクトな街」として都市開発された地域―

「ムサコ」の愛称で親しまれる武蔵小杉ですが、近年の都市開発以前は日本電気(NEC)玉川事業場やキヤノン小杉事業所がおかれ、武蔵中原駅近隣にも富士通本店・川崎工場があることから、関連企業の事業所を多く抱えるいわゆる工業地帯でした。

しかし、経済構造の変化も寄与し、2000年代以降に連鎖的な都市開発(再開発)が進行した結果、駅周辺の3ヘクタール以上の工場跡地やグラウンド跡地では超高層マンションが建ち並ぶ街並みとなり、商業施設としてグランツリー武蔵小杉が開業しました。

そして、2010年3月にはそれまで通過していたJR横須賀線に駅が新設され、南武線との乗換連絡通路も設置されます。また、2013年3月には、東急東横線は東京メトロ副都心線や西武池袋線(西武有楽町線経由)、東武東上線に乗り入れも開始。今後は、相鉄本線(相鉄いずみ野線)との直通運転が予定されるなど、更なる整備も見込まれています。

公示地価においては再開発当初、地区初の超高層ビルとなる武蔵小杉タワープレイス完成時(1995年)の45万1000円/㎡と比較して、2017年には86万6666円/㎡にまで上昇し、上昇率では92.16%と驚異的に値上りしています。

これらのケースは共に、近年の経済構造の変化により商業・住居としての土地利用の用途変更が可能となり、都心ないし近郊地域でした。

View over the Tokyo bay on a clear day.

今後の投資先地域はズバリ!

では、先々で予定される都市開発計画と共に都市開発の観点から、今後の投資先地域を探していきましょう。

山下埠頭(神奈川県横浜市)

⼭下埠頭は昭和30〜40年代の⾼度経済成⻑期から横浜港を⽀える主⼒埠頭として⻑らくその役割を果たしてきました。
その後、物流環境が変化するなかで、横浜の都⼼臨海部は、物流機能のみならず、ビジネスや観光など多様な活動の場へと、変貌を遂げてきています。

再開発としては、近年において物流機能の中心が本牧埠頭や南本牧埠頭などの近隣地域へ移行したことに伴い、当面は港湾機能を維持する方針としつつ、将来的に隣接する山下公園から連続的に緑地を設けるなどして、観光・商業拠点への転換する計画が検討されています。

又、横浜市の長期的な都市再生計画における都心臨海部五地区には、「横浜駅周辺地区」や「みなとみらい21地区」、「関内・関外地区」、「東神奈川臨海部周辺地区」、「山下ふ頭周辺地区」が対象とされ、これら五つの地区に「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」が2014年度に策定され重点的に都市機能の強化などが進められる他、将来的にはLRT(次世代型路面電車システム)によりこれらの地区を結ぶ案も検討されています。
また、「東神奈川臨海部周辺地区」および「みなとみらい21地区」方面から当埠頭までは臨港幹線道路(橋と地下トンネル)による接続も計画されています。

横浜港の良好な景観と周辺の観光資源などを⽣かし、世界に注⽬され、⽬的地とされる「ハーバーリゾートの形成」を⽬指す地域です。

小田急電鉄小田原線の線路跡地(世田谷区)

近年、小田急電鉄の代々木上原から梅ヶ丘駅間における鉄道地下化したことにより、線路跡地の利用計画が具体化に向けて動いています。
地下化が行われたのは東北沢駅・下北沢駅・世田谷代田駅の3駅ですが、世田谷区はそれぞれの駅に応じて特色ある街づくりを目指しています。

とりわけ下北沢駅周辺は地域の商店街と一体感のある商業施設の開発が予定され、若者を中心に多くの人を惹きつける再開発となりそうです。

まとめ

ここまで、都市開発の観点から投資先の地域についてご紹介いたしました。
不動産投資を行う地域の未来はそのまま賃料にも売却価格にも影響の及ぶところであり、しっかりと見極めを行う必要がありそうです。

賢い不動産投資を始めよう

賢い不動産投資を始めよう

2017年3月31日 5:29 PM カテゴリー: 不動産投資, 投資分析

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