TATERUとスルガ銀行の資料改ざんにみる「不動産投資の基本」

アパートの施工、管理を手がける東証1部上場のTATERU(旧社名:インベスターズクラウド)の従業員が、顧客の預金残高データを改ざんし、実際より多く見せて西京銀行に提出し、融資審査を通りやすくしていたと報道がありました。

TATERUの改ざんとスルガ銀行の改ざん

TATERUの改ざん事件が発覚したことを受けて、8月31日にTATERUは自社のホームページで「誠に遺憾ながら、そのような事実がございました」と改ざんの事実を認めたうえで、「他に同様の改ざんが行われていたかについては、引き続き社内において調査してまいります」と発表しています。

顧客の預金残高の改ざんをめぐっては、静岡県のスルガ銀行が、改ざんされていることを知りながら「かぼちゃの馬車」シリーズのシェアハウスへの多額の融資を行い、社会問題となっています。8月21日付の日本経済新聞社の記事によると、スルガ銀行は資料の改ざんなど、不適切な行為に基づく融資が1兆円規模にのぼるとみられています。スルガ銀行の融資総額は3兆円規模ですので、不適切な融資が1兆円あるとすれば由々しき事態と言えます。

 

銀行のスタンス

融資申し込みの資料改ざん事件からは、銀行の不動産融資の安易な姿勢がうかがえます。TATERUの社員が資料を改ざんしたこと自体は問題ですが、改ざんされた資料を鵜呑みにして融資する銀行側の姿勢も非難を免れないでしょう。また、スルガ銀行については、かぼちゃの馬車のシェアハウス融資は「スルガスキーム」と呼ばれて社会問題化しています。

長引くゼロ金利、マイナス金利によって銀行は収益を上げにくくなっています。特に地方銀行は地元企業の融資にも限界があり、収益を上げるためには不動産担保を取って、信用リスクの高い人に高い金利で貸し付ける動きに傾斜する金融機関も出ています。信用リスクの高い層に高い金利で貸し付けることから、「日本版サブプライムローン問題」の懸念が高まっています。

なお、金融機関の中には、不動産の情報を透明化して投資家の不安感を解消したいとの考えのもとに、投資家の目線に立ったサービスを提供するところが出現しています。具体的には投資家向けにGate.の人工知能を搭載したキャッシュフロー・シミュレーションの提供です。投資家としては安易に貸す銀行からではなく、適正な審査を行う銀行から融資を受ける視点も大切でしょう。

 

不動産投資の基本

投資家としては、不動産投資の基本として、少なくとも次の3点はしっかり検討すべきです。

1.    資産価値
物件の価値は妥当か。
10年後、20年の資産価値はどうなりそうか。たとえば、20年後に物件を売却してローンを完済できるのか。

2.    賃料水準
想定の賃料水準は妥当か。
サブリース契約はサブリースを提供する業者が破綻した場合も考慮すべきです。サブリースの賃料ではなく、相場の実勢の賃料を把握する必要があります。
また、10年後、20年後の賃料は今の賃料よりは低下することが見込まれます。将来の賃料でも毎月のローン返済が可能かを試算することはとても重要です。

3.    投資採算
収益性は高いか。
妥当な物件価格で妥当な賃料水準のもとに長期間投資したとき、どのくらいの投資収益率になるのかを試算することも必要です。
今時点の表面利回りではなく、将来を見越した投資全期間の純利回りが必要です。

 

不動産テックとGate.

Gate.は、テクノロジーによって透明性の高い取引環境を提供し、不動産取引に係る全てのプレイヤーの利益にかなう不動産取引市場の実現を目指しています。投資家の立場からは、物件価格の妥当性や将来の評価価値の予測。現在の賃料水準と将来の予測。投資の収益性。このような情報が不可欠であり、Gate.は、このような情報を提供しています。

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賢い不動産投資を始めよう

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2018年9月3日 2:50 PM カテゴリー: おすすめ, トレンド, 不動産投資

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