投資物件の自主管理を楽に楽しく行う方法

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(写真=PIXTA)

 不動産投資をする上で、どのように物件を管理するのか悩む方も多いと思います。いくつかの選択肢がありますが、完全にすべて物件を自分で管理する方法は、もっとも低コストになります。自主管理は大変ですが、やり方によっては楽しく行なうこともできます。今回は投資物件の自主管理を楽しく行なう方法について、ご紹介しましょう。

投資物件の管理方法は大きく4パターン

 保有する投資物件の管理方法には大きく4つの選択肢があります。

 管理委託

 管理業務のすべてを管理会社に委託する方法です。管理の手間はほとんどかからず、入居者との間のトラブルも管理会社が処理してくれますので、心理的にもストレスのない方法です。ただし管理委託料がかかりますので、コスト面では負担があります。特に投資物件を複数持っていたり、マンションを1棟保有していたりすると、管理費用もかなり大きくなってしまいます。

 業務委託

 家賃管理以外の業務を業者に任せて自分は家賃の回収、滞納の催促等の業務のみを行なうというものです。管理委託よりも業務の手間は発生しますが、コストはかなり削減できます。管理に手間・時間の割けないサラリーマン大家には、管理委託や業務委託が多いでしょう。

 サブリース

 これは大家が管理会社に物件を貸借し管理会社が入居者を募集し、物件を貸すという方法です。管理会社が一括借り上げし家賃保障をしてくれるもので、手間もまったくかかりません。とてもメリットが多いように見えるため、不動産投資初心者の方や、不動産を相続したがどうすればいいかよく分からない、という方が多く利用します。しかし契約更新のたびに収入が少なくなったり、管理会社の規定通りのメンテナンスをしないと契約が打ち切られたりしてしまいます。すべてを管理会社にゆだねることになるため、投資の自由度は低く不動産投資として行なう方には、あまりおすすめできません。

 自主管理

 自主管理は入居者の募集、契約業務、家賃回収、クレーム対応、入居者のトラブルへの対応、滞納の督促、退去立ち会い、清掃や修繕などのすべてを自分で行なう方法です。非常に手間がかかり大変ですが、コストはもっとも少なくなります。また低コストである以外にも、たくさんのメリットがあるのです。手間と時間がかなりかかりますので、不動産投資では避けられがちな自主管理ですが、自主管理のメリットと自主管理を楽しく行なう方法があります。

入居者とのコミュニケーションから、リアルな情報を獲得

 管理会社へ管理業務を委託すると、管理委託費として家賃の5%を支払わなければなりません。5%と言えば小さな額なように感じるかもしれませんが、年間で家賃収入が500万円あったとすると、1年間で25万円、20年間管理を委託すると500万円も支払わなければなりません。これだけの資金があればもう1部屋投資物件を保有することも可能です。そこで自主管理する方法がおすすめなのですが、自主管理する上でのもっとも大きなメリットは入居者からリアルな情報を直接得ることができるという点です。

 これは入居者と大家が直接コミュニケーションを取ることができる自主管理だからこそのメリットです。大家と入居者がコミュニケーションを取れる機会は、自主管理の場合無数にあります。主なものは契約時や家賃回収時、清掃時などでしょう。入居者とのコミュニケーションは以下のようなメリットがあるだけでなく、自主管理を行なう上での大きな楽しみになります。

①入居者トラブルの情報

 物音がうるさい、ゴミの捨て方がずさん、共有スペースを個人的に利用している、など利用者間でのトラブルは、不動産投資でも後を立ちません。このような問題が顕在化する前に察知することができるのが、自主管理のメリットの1つです。投資物件に行ったときに自分の目でチェックするのはもちろんですが、入居者とコミュニケーションを取る中で、問題を起こしそうな入居者の情報を得ることもできます。他にも周辺に新たに小学校ができる、マンションができる、新たな道路が通るなどの周辺環境の変化に関する情報も得ることができるでしょう。トラブルに発展する前に情報を得て収めることができるのは、自主管理ならではの方法です。

②修繕・管理に関する情報

 また投資物件の自主管理では、その物件の修繕や管理に関しての情報も、入居者から得ることができるでしょう。入居者は大家の気付かないようなわずかな変化にも気付いています。これまで気付かなかった水のしみ出しや、外壁のひび割れ、塗装の劣化など、悪化する前に知る事ができれば修繕コストも少なくすることができます。

③住人や周辺環境に関する情報

 さらに入居者と直接コミュニケーションをとることで、その入居者はどのような仕事をしているか、どのような生活をしているか、家族関係はどうかなどの情報を得ることができます。これらの情報からトラブルを起こしそうな住人や滞納しそうな住人などを知っておくこともできるでしょう。

 このようにして得られた情報はその物件の入居者への対応を改善するのに役立つだけでなく、別の投資物件の管理や新たに行なう投資にも役立てることができます。そしてもっとも大切なのは、このような入居者からの情報をクレームとして受け止めるのではなく、気付かなかった問題を報告してくれるいい情報と捉えることでしょう。入居者との円滑なコミュニケーションは、早期の問題発見と対応につながり、それが入居者とのさらにいい関係の構築につながるというサイクルを生みます。入居者との間に良好な関係を築くというのが、自主管理の楽しみになります。さらに入居者以外にも周辺住民や修繕を依頼する業者などと円滑な関係を築くことができれば理想ですね。

自分の手で物件価値を上昇させることができる楽しみ

 投資物件の自主管理のもう1つのメリットは、自分の手で物件に手を加えて、物件価値を向上させることができるということです。中古物件を取得した場合や長年保有している築古物件の場合、新たに貸し出すときに修繕やリフォームが必須になります。しかしこれを業者に任せると、1つの物件に数十万円〜数百万円はかかるでしょう。そうなるとトータルで見た利回りが大幅に下がってしまいます。

 そこで自分の手で投資物件を修繕、リフォームするという選択肢が出てきます。自分での修繕・リフォームは手間がかかりますし、最初は難しいですが、慣れるほど楽に、楽しく、短時間でできるようになります。コストも大幅に削減でき、委託したら40万円かかるものが自分でやったら10万円かからなかった、というケースもざらです。自主管理している大家の中には、自分の手で修繕・管理することをもっとも大きな楽しみにしている方もいます。もともとDIYの趣味がある方などは、特に大きな楽しみを得ることができるでしょう。

 もちろん専門的な知識や技能のいる部分は業者に委託する方がいいですが、内部の塗装やドアの修繕、キッチン棚のドアの張り替え、照明の付け替え、鏡の変更など簡単なものは自分でやってしまうといいです。

自主管理でも無理なときは業者に委託する

 自主管理は専業大家におすすめの方法だと紹介しましたが、サラリーマン大家の方の中にも自分で複数の投資物件を管理している方もいます。そのような方は例外なく家族や入居者、関連する業者の方と良好な関係を築いて、周囲の人からサポートを受けることで管理しています。自主管理において周囲のサポートを得ることは必須事項と言えるでしょう。

 もう1つ重要なのは、仕事が増えすぎて自主管理しきれないというときは、業者に委託する選択肢を柔軟に取り入れるということです。すべての物件を自主管理するのはやはり難しいこともありますので、遠方の物件のみ管理会社に委託する、などの方法をとるといいでしょう。特に不動産投資初心者の方は、まずは自主管理ではじめてみて、複数の物件を保有するようになったら管理会社の利用を検討するようにすると、不動産管理業務を自分の手で知る事ができて、一石二鳥にも一石三鳥にもなります。
 

賢い不動産投資を始めよう

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2016年8月26日 6:00 PM カテゴリー: 不動産投資, 事例・実践

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