はじめに
一般的に投資不動産を販売する不動産営業マンのノウハウとして「勘・経験・度胸」の大事な３つがあるといわれています。しかし、投資不動産を購入するかどうかは、営業マンの熱意や勘に左右されることなく全て数字に基づいた然るべき判断基準で判断するべきです。
不動産投資で失敗する大きな原因は、「分析不足」と「知識不足」にあります。
投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識を動画で分かりやすくお伝えします。
運営総収益（NOI）とは
NOI（ネットオペレーションインカム）とは賃料収入から運営費用（OPEX）を控除した純収益のことです。
賃料収入は空室損失を控除し、その他収入を加えた実効総収入（EGI）です。運営費用（OPEX）は管理や修繕にかかる費用のほか公租公課があります。なお、運営費用に減価償却費は含めません。
NOI = EGI(実効総収入）ー OPEX（運営費用）
ローン返済額（ADS）とは
ローン返済額のことをADSといいます。
返済方法には以下の２種類があります。
元利均等返済
- 月々の返済額が変わらない
- 返済当初は利息の支払いが多く、元金の減りが遅い
- 同じ金額を借りた場合、総返済額は「元金均等返済」より多くなる
元金均等返済
- 返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなるため月々の返済額が変わる
- 同じ金額を借りた場合、総返済額は「元利均等返済」より少なくなる。
- 投資物件への融資では扱っている銀行が少ない
ポイント
NOIでは物件の稼ぐ力を見ることができます。
ADSは借入金額・金利・返済期間で決まります。利息は経費になりますが、元金は経費にはなりません。期限の利益を得るために、なるべく返済期間の長いものを選択しましょう。
