「需要が特に多い地域ではないですが、経営次第では満室も可能だと思われます」
このような曖昧な表現では地域情報が何もわからないですね。不動産投資家の方がこの言葉を真に受けて投資するには、リスクが大きすぎます。
将来のキャッシュフローをシミュレーションすることで、より安定した投資に臨める新世代不動産投資プラットフォーム「Gate.」では、不動産投資分析の一環として、これまで物件の全期間利回り、実質利回り、駅周辺の利回り水準の提供など、不動産投資に必要な判断情報を充実させてきました。これに加え、今回新たな試みとしてエリアの特徴を俯瞰できる「特徴マップ」の提供をスタートさせました。
特徴マップを利用することで、投資分析で気になる人口の状況、街の活況を示す商業統計、競合物件の特徴を調べる物件を地図上で可視化できます。この特徴マップの活用方法をこれからご紹介します。
将来の予測人口など、人口動態から需要を把握できる
人口（夜）と人口（昼）
そのエリアに居住している人口が「人口（夜）」で、昼間にそこで働く人口が「人口（昼）」です。次の特徴マップは「人口（夜）」です。
赤は値が大きく、青は値が小さいことを表します。人口の場合は、赤が強まるほど人口が多く、青が強まるほど人口が少ないとなります。夜間人口の多く、特徴マップで赤く示されたエリアに、物件が多く登録されていることがお分かりいただけると思います。
夜間の人口が多いエリアは、それだけ賃貸ニーズが大きいと言えます。特徴マップの赤色のエリアの物件に投資するのが手堅い選択となるでしょう。
一方、緑色や青色のエリアは夜間人口が少ないのですが、特徴は大きく2つに分かれます。ひとつは都心です。都心はもともと居住用物件が少なく、人口が少ないのです。このエリアに投資する場合は、賃料の設定次第で空室リスクを抑えやすいと言えます。物件価格が高価になりやすく、投資利回りは低くなりがちですが、資産価値の低下や空室のリスクは低いエリアと言えます。都心エリアでは夜間人口の少なさは気にならないでしょう。
緑色や青色のエリアのもうひとつは東京周辺部です。東京郊外や千葉、埼玉、神奈川県で戸建ての多いエリアと言えます。このエリアでの不動産投資は、物件価格が低いことから表面利回りが高くなりがちです。しかし、空室のリスクは高めとなりますので、Gate.で空室リスクまでを含んだ「全期間利回り」を参考にして、リスク見合いでの利回りを慎重に考慮して投資を判断すべきエリアと言えます。
地域の住みやすさや人気を商業活動から可視化する
消費の活況度
そのエリアでの商業売上高です。消費が活発なエリアは、それだけ人が集まる場所とも言えます。人を引き付けるエリアは土地の価値も高く、物件に投資する場合、資産価値の長期的な維持が期待できるエリアと言えます。
都心部で商業活動が活発なのに加え、京浜東北線や中央線などの主要路線の駅周辺でも消費が活発です。人を引き付ける元気なエリアを探すという視点で消費の活況度マップは活用度が高いので、ぜひご利用ください。
物件情報を地域別に比較して傾向を掴む
賃貸物件数
人口と商業でエリアの特徴を掴んだ後は、競合物件を調べてみましょう。以下の図は賃貸物件数の特徴マップです。
赤いエリアに賃貸物件が多いことを示しています。主要ターミナル駅である新宿、池袋、上野駅周辺に物件が多いことがわかります。
賃貸物件が多いことは、競合が多いと言える一方で、それだけ賃貸のニーズが高いエリアとも言えます。
特徴マップを試しながら総合的に判断を
人口や商業、物件のマップを比較検討することで、投資を検討しているエリアの特徴が掴みやすくなります。
これから投資を検討する方は、それぞれの要素に優先順位を付けてエリアの特徴を見てはいかがでしょうか。既に投資を検討しているエリアが念頭にある方は、特徴マップを見て、エリアの特性を再確認するのも役に立つ使い方です。もちろん、投資ではなく実需でのご購入を検討している方にも便利なマップとなっています。
Gate.が提供する特徴マップは、不動産の購入を検討しているすべての方にお使いいただける内容を盛り込んでリリースしました。利回りや相場水準などの他にも、収益物件の持つ魅力が地域情報を通じて見つかる可能性を秘めたこのサービス。ぜひ、一度お試しください。
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