Airbnbの運営代行を選ぶときに、絶対に外せない3つのポイントとは?

Airbnbの運営代行を選ぶときに、絶対に外せない3つのポイントとは?

東京タワーと観光客
(写真=PIXTA)

 不動産投資の収益アップの新手法として、Airbnb(エアー・ビー・アンド・ビー)が注目を集めています。2020年のオリンピック・パラリンピックが東京に決まったことを機に、日本を訪れる外国人観光客は急増しています。2013年に訪日外国人が史上初めて1,000万人を超えて、わずか2年。2015年は8月時点で既に1,287万5000人となっています。
 訪日外国人は増える一方です。ところが、東京をはじめ主要な観光地では訪日外国人を受け入れる宿泊施設が足りません。そのような中、Airbnbは旅行者に部屋を貸す新たなサービスとして、着実に存在感を高めています。

 Airbnbを利用して賃貸物件のパフォーマンス向上を考えている不動産オーナーもいるでしょう。一方で、Airbnbの活用は、アカウントの登録や部屋を借りたい人との外国語でのコミュニケーションや、退去後の原状回復など、さまざまな管理業務が発生します。そのような管理業務を請け負うAirbnbの運営代行サービス会社はいくつかあります。

 >> 過去記事リンク「不動産投資収益アップの新手法 Airbnbの運営代行サービス比較!

 今回は、Airbnbの運営代行サービスを選ぶときに絶対に外せない3つのポイントをご説明します。

旅館業法に抵触しない形でサービスを提供できるか

 現状、Airbnb利用による部屋の提供は、政府や規制諸官庁から確固たる法的な見解が示されている状況ではなく、旅館業法との兼ね合いから一般的には「グレーゾーン」とみられています。
 旅館業法における旅館業とは、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されています。Airbnbを使って旅行者に部屋を貸して料金を受け取れば、特段の理由がなければ、「宿泊料を受けて」「人を宿泊させる営業」とみなされる可能性があります。
 一方で、部屋を貸すことを「不動産賃貸業」として行えば、それは「賃料を受けて」「人に居住空間を提供する営業」となります。部屋を借りる人と賃貸借契約を結べば不動産賃貸借契約が成立します。不動産の賃貸借契約にもとづいて受け取る料金は、宿泊料ではなく、賃料ですので旅館業法に抵触しない形でのサービス提供となります。
 現状では、Airbnbを利用しての部屋の提供はグレーゾーンとの見方が一般的ですので、Airbnbの運営代行サービスを選ぶときは、旅館業法に抵触しない形でのサービスを提供しているところを選ぶべきです。

Airbnb運営のノウハウがあるか

 訪日外国人が好むエリアは、日本人が住みたいと思うエリアとは異なる場合があります。また、物件固有の事情や近隣の状況によっても、Airbnbに向いている物件とそうでない物件に分かれます。Airbnbの代行を行っているサービス会社には、賃料設定やトラブル対応なども含めて物件を運営するノウハウが蓄積されています。
 外国人を相手にする場合、文化や慣習の違いから思わぬ行き違いが生じやすいものです。部屋の利用では水回りやゴミ出しで問題が起きやすく、そのようなときでも、きちんとトラブルに対応できる運営代行会社を選ぶといいでしょう。

Airbnb後のことも考えた提案ができるか

 リスクとしては、新たな規制ができたり、旅館業法と不動産賃貸に関した法律の見直しが行われたりして、不動産賃貸契約にもとづく部屋貸しができなくなることや、東京五輪の後に訪日外国人が減少することが想定されます。また、近隣住民や管理組合からAirbnbを利用した部屋貸しを控えるように言われる可能性もあります。
 投資用不動産がAirbnbで運用できないケースも想定して、Airbnb後のことも考えた提案ができることもAirbnbの運営代行サービスを選ぶときの重要なポイントになります。特に、これから物件を購入してAirbnbで運用を考えている方なら、Airbnbで運用する場合と通常の賃貸で運用する場合の2通りの収支シミュレーションは見たいところですし、Airbnbに適した物件であるかなどのアドバイスを受けられるところを選ぶべきです。

 以上、旅館業法との関係で「法的な部分」、賃料設定やトラブル対応などの「運営ノウハウ」、Airbnb以外での「資産運用」といった重要な視点から運営代行サービス会社を検討しました。
 これらのことを考えると、純粋に代行だけを請け負うサービス会社よりは、不動産の総合的なソリューションを提供できるところを選んだ方がいいと言えるでしょう。
 

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