中古マンション投資において利回りを計算するのに使われる指標には、表面利回りやNOIといった一般的なものの他に「IRR」という指標も存在します。これらはどう違うものなのでしょうか。どのように計算されるものなのでしょうか。今回は表面利回り、NOI利回り、IRRの特徴について詳しくご紹介します。
中古マンション投資には、利回りの計算がつきもの
投資物件の選択にあたって、投資家が参考にするのは「利回り」です。投資物件の取引においては、利回り○％という表示が多く見られます。利回りとはその投資対象から、投資額に対してどれだけの利益を得ることができるのか、ということを数字で表したもので、不動産以外でも預貯金、株式、債券などあらゆる資産の運用で使われる用語です。しかし、この利回りについて、初心者の方はよく理解していないケースが多く見られます。利回りの計算を誤ると、思ったよりも利益がでないばかりでなく、多額の損失を抱える可能性すらあります。
不動産投資において、もっともポピュラーなのは「表面利回り」です。多くの物件情報で書かれている「利回り」は、ほとんどが表面利回りであると考えていいでしょう。これに対して「実質利回り（NOI利回り）」という表示も多く見られます。特にJ-REITの銘柄選択をするときなど、NOI利回りの表示が多く見られます。さらにIRRという利回りの表示方法もあります。IRRは表面利回り、NOI利回りよりもさらに正確に投資対象から得られる投資額に対する利益を表すことのできるものですが、表面利回りやNOI利回りよりも理解するのが難しいのです。
表面利回りの計算
まずは表面利回りからご紹介しましょう。あらゆる投資において、利回りの計算には「グロス」と「ネット」があります。グロスとは総計という意味で、ネットとは実質という意味です。表面利回りは「グロス＝総計」の利回りのことを指します。
表面利回りとは、端的には1年間の家賃収入の総額を物件の取得価格で割ったものです。
計算式にすると．．．
表面利回り＝（年間家賃収入の総額÷物件価格）×100
ということになります。たとえば投資物件を3000万円で取得し、毎月の家賃収入が10万円、年間120万円という物件ならば
（120万円÷3000万円）×100＝4％
つまり、表面利回りは4％の物件であるということになります。ここまでは簡単ですね。
NOI利回り（実質利回り）の計算
表面利回りは「グロス＝総計」の利回りでしたが、表面利回りだけでは正確な利回りの計算はできません。なぜなら実際に物件のオーナーになれば、投資物件にかかる税金や管理費などの諸経費がかかり、実際の利回りは表面利回りよりも少なくなるからです。ここで「ネット＝実質」のNOI利回りという考え方が重要になるのです。
NOI利回りのNはネットという意味で、年間の家賃収入から諸経費（ただし減価償却費を除く）を差し引き、それを物件の取得額に物件取得時の諸経費を足したもので割ったものです。
表面利回りより少し複雑になりますが、計算式は以下のようになります。
実質利回り（NOI）＝｛（年間家賃収入—諸経費）÷（物件取得価格＋購入時の諸経費）｝×100
たとえば年間家賃収入が200万円、諸経費が年間50万円で、物件取得価格が3000万円、購入時の諸経費が50万円とすると．．．
｛（200万円−50万円）÷（3000万円−100万円）｝×100＝約5.17％
と計算できます。このNOI利回りは、その年に予想できる実質の利回りであるため、たとえばJ-REITの銘柄を選択するときなどはよく利用されます。ただし、NOI利回りにも注意すべき点があります。購入時の取得価格や諸経費は変化しませんが、毎年の家賃や諸経費はその年によって変化する可能性があるからです。
投資物件を選ぶときには、まずは表示されている表面利回りから目星をつけ、そこから自分で諸経費を計算して差し引いた実質のNOI利回りを計算してみることで、大体のその物件の収益力を測るというのが、一つの方法です。しかし長期的な投資計画を立てる時には、一時点の利回りを見ている表面利回りとNOI利回りでは不十分です。
IRR利回りの計算
ここまでポピュラーな利回りを表す方法として、表面利回りとNOI利回りについて解説しました。表面利回りとNOI利回りの違いは、経費を入れて計算するかしないか、という違いであることが分かったと思います。しかしこれらは、一時的の収益にもとづいて利回りを把握する方法にとどまり、これだけでは正確に投資物件から得られる長期的な利益を把握することはできません。
そこで、実はあまり一般的には知られていない不動産投資における利回りがもう一つ存在するのです。それがIRRです。
IRRとは「内部収益率」と訳されるもので、正確には「Internal Rate of Return」と言います。数年間にわたって保有し続ける所有物件から得られる純収益にもとづく利回り、という意味合いになります。これだけでは分かりませんので、詳しく解説しましょう。
表面利回りやNOI利回りは、1年間の家賃収入や諸経費から計算していました。つまりその年の瞬間的な利益を判断するものです。しかし実際には、不動産投資では数年から十数年にわたって物件を所有し続けるのが一般的です。複数年にわたって保有し続ける物件からの収益力を測るには、表面利回りやNOI利回りは正確ではありません。
投資全期間にかかる利回りを見るにはIRRが適しています。IRRとは、投資期間全体で得られる家賃収入と、売却時に得られる金額を現在価値に戻したとき、当初の投資金額と等しくなる利回りのことです。計算式としては、以下のようになります。
≪投資期間3年間の場合≫
投資金額＝｛（1年目の収入）÷（１＋R）｝＋｛（2年目の収入）÷（１＋R）²｝＋｛（3年目の収入＋売却価格）÷（1＋R）³｝
まだ理解するのは難しいかもしれません。まず、それぞれ「1年目の収入」「2年目の収入」「3年目の収入」を計算しているのが分かります。毎年の収入と最終年の売却価格を（1＋R）で割っているのが、「現在価値」の概念に関わるものです。
現在価値とは、たとえば3年後の100万円を現在の価値に戻すといくらになるのか、を現す概念です。なぜ現在の100万円と3年後の100万円の価値が異なるのかというと、100万円は自分で運用しなくても銀行に預けていれば、金利がつきます。年間1％の金利がつくならば、1年目の100万円は2年目には100万円×101％＝101万円になっています。2年後には101万円×101％＝約102万円になっています。つまり2年後の約102万円が、現在の100万円と等価であるということです。（1＋R）でわざわざ割っているのは、その年の収入を、現在の価値に割り戻しているということです。
なぜわざわざこんなに面倒なことをするのでしょうか。それは1年目、2年目に得られる利益を単に足していくと、将来の価値と現在の価値とでズレが生じ、正確に収益力を判断することができないからです。これは例として3年間で計算していますが、10年、20年になるとそのズレが非常に大きくなってしまいます。そこで、毎年の収入を現在価値に割り戻しているのです。
IRRの特徴は、投資期間全体を対象とした利回りであること、そして売却時の価格までも含めて計算されている出口戦略を包含した指標であること、の2点で表面利回りやNOI利回りとは異なるものです。
計算式は複雑になり、情報を集めるのも大変になりますが、長期的な投資計画や出口戦略を考える上では必要不可欠の指標です。現在は、一般的にプロの投資家や機関投資家などしか利用していませんが、今後は一般の個人投資家もIRRを利用して利回りを計算することが一般的になっていくでしょう。
