（写真＝Thinkstock/Getty Images）
2020年の東京オリンピックに向けて、東京では2つの新駅構想が進められている。JR山手線の田町～品川間と、もう一つは東京メトロ日比谷線の霞ヶ関～神谷町間だ。2つの新駅構想はマスコミでも大きく取り上げられ、期待感も一気に上昇しつつある。今回はその2つの新駅構想とその周辺エリアの動向を見ていくことにする。
山手線の新駅
まず1つ目のJR山手線の田町～品川間の新駅は、JR東日本が2014年6月に構想を発表している。山手線の新駅と言えば1971年の西日暮里以来で、2020年に完成すれば半世紀ぶりの新駅の誕生となる。場所は都営浅草線の泉岳寺駅やや南あたりが想定されている。山手線を一度乗ったことのある人であればご存じだろうが、田町～品川間にあるヤード(鉄道の停車場・操車場)だ。隣の品川駅はリニアモーターカーの停車駅にもなるため、そのポテンシャルは高いと言えるだろう。
ヤードの再開発と言えば、10年以上前であればJR新橋の汐留再開発や、最近ではJR大阪駅北口の「うめきた」等が記憶に新しい。いずれも大規模再開発で周辺エリアに大きな波及効果をもたらした。やはり参考となるのは近い汐留エリアだろう。かつて新橋駅の東側と言えば寂しい雰囲気があったものだが、今では日本テレビ ＜9404＞ や電通 ＜4324＞ 、パナソニック ＜6752＞と言った大企業が軒を連ね、都会的な街へと一変し、人の流れも大きく変わった。田町～品川間は港区ということもあり、今は人気のないヤードでも、今後の期待感は大きい。
泉岳寺の新駅エリアの価格感
ここでJRが発表している地図から最も近い場所の路線価を見てみることにする。泉岳寺駅やや南の第一京浜沿いだ。2014年の路線価は1,630千円/㎡だった。2013年の路線価が1,550千円/㎡のため、5％程度の上昇である。相続税路線価の価格時点は毎年1月1日であり、2014年6月の新駅発表効果は反映されていなかったと思われる。路線価は公示価格の80％と言われるため、公示価格ベースに換算すると、2,038千円/㎡(6,736千円/坪)の価格だ。
日比谷線新駅
2つ目の地下鉄日比谷線の霞ヶ関～神谷町間にできる新駅は、東京地下鉄(東京メトロ)が2014年10月に新駅構想を発表。場所は2014年6月にオープンした虎ノ門ヒルズに直結する形で、桜田通り沿いを予定している。虎ノ門ヒルズの開業に伴い、現在、地下鉄銀座線の虎ノ門駅は急激に利用客が増加。銀座線は最も古い路線であるため、駅のホームや階段の幅が他の路線に比べるとやや狭い。そのため虎ノ門駅の混雑解消も視野に入れながら新駅構想が進められている。
一方で霞ヶ関～神谷町間の新駅の周辺状況も変わりつつある。虎ノ門ヒルズに引き続き、東京都が2014年8月に虎ノ門一丁目街区を街並み再生地区へと指定した。街並み再生地区とは「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づき指定されるもので、簡単に言うと、今後再開発をしやすいエリアに指定されたということだ。地域の実情に即した課題解決を行うことで割増容積率が認められるという仕組みで、行政の課題解決と再開発の促進の両方を目指していく。東京都が発表している当該地域の地域課題としては、「狭い道路の再編を意識した道路ネットワークの整備」と「地下鉄との連携を考慮した歩行者ネットワークの整備」等を挙げている。このエリアも今後地価上昇が期待されるだろう。
虎ノ門の新駅エリアの価格感
こちらについても東京メトロが発表している地図からもっとも近い路線価を見てみることにする。新しい環状2号線と桜田通りが交差した桜田通り南側の路線価だ。2014年の路線価については、3,320千円/㎡で、2013年の路線価3170千円/㎡から5％程度の上昇している。同じく公示価格ベースに換算すると4,150千円/㎡(13,719千円/坪)の価格だ。上述の高輪エリアは6,736千円/坪であったため、今後の可能性を考えると高輪エリアはまだ割安感がありそうだ。いずれにしても、2つの新駅エリアは期待できるエリアであるため、投資対象として今後も注目したい。
