投資用物件を購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。不動産投資による利益をできるだけ大きくするためにも、住宅ローンの返済総額はできるだけ軽減したいもの。そこで活用したいのが「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済の方法や仕組みについて理解して、上手に活用しましょう。
そもそも「繰り上げ返済」とは
不動産投資にかかる税金は、不動産を購入した時にかかる印紙税や不動産取得税だけではありません。毎年、所有しているだけで固定資産税がかかったり、利益がでると所得税や住民税がかかったりします。売却した時にも所得税や住民税がかかります。これらの税金は確定申告することで、経費として計上することができます。そのため、どんな税金がかかるのか確認しておきましょう。
不動産投資の税金対策
住宅ローンの毎月の返済額は、借り入れる金額と借入期間、金利によって決まります。基本的には毎月、元金返済分と利息支払分を合わせた金額を支払うことで、ローン残高が減っていくという仕組みです。
繰り上げ返済とは、決められた毎月の返済額とは別に返済することを言います。ローンの元金返済分を繰り上げて返済することで、予定より早くローン残高を減らすことになり、利息分の支払いが少なくなります。そして結果的に返済総額の削減につながるのです。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある
繰り上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。それぞれの仕組みと特徴を理解して上手に使い分けるのが大切です。
期間短縮型とは、毎月の返済額は変えずに残りのローン返済期間を短くする方法です。繰り上げ返済というとこの方法を思い浮かべる方が多いかもしれません。総返済額を効率良く減らし、ローンを早期完済することができます。
一方、返済額軽減型とは、残りのローン返済期間は変えずに毎月の返済額を軽減する方法です。毎月の返済額の負担を少なくし、家計のキャッシュフローを安定させるというメリットが得られます。
繰り上げ返済を行う際の注意点
時間短縮型と返済額軽減型では、一般的に時間短縮型のほうが有利だと言われています。たしかに、利息分の軽減による総返済額の削減効果は時間短縮型のほうが大きいと言えます。しかし、利息軽減効果以外にも注目した場合、最終的に得られる経済効果については基本的にほぼ変わらないという計算になります。
また、返済額軽減型を選んで毎月の返済額を減らすことは、子どもの教育費など将来の支出増や、金利上昇に備えることにもなります。繰り上げ返済を行った直後から返済による効果を実感できるという意味で、精神的な効果は返済額軽減型のほうが大きいと言えるでしょう。
繰り上げ返済を行う際には、その方法による違いをよく理解した上でご自身に合った方法で行うのが大切です。余剰資金とのバランスを考えて計画的な繰り上げ返済を行ってください。
