住宅ローンの審査に落ちてしまう理由と対策とは

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マイホームを購入する際、多くの人は住宅ローンを利用することになります。しかし、住宅ローンは誰でも借りられるものではありません。通常、物件の売買契約を結ぶ前の「事前審査(仮審査)」と、売買契約後の「本審査」の二度の審査を通過してはじめて借入できるのです。
初めて住宅ローンを利用する場合は特に、「無事、審査を通過して借入できるのだろうか」と不安に感じる方も多いでしょう。実際のところ、「住宅ローン審査に落ちてしまった……」という話を耳にすることもあります。
住宅ローン審査では、どのようなことが見られているのでしょうか?また、どのような場合に審査に通りやすく、どのような場合に落ちやすいのでしょうか?
住宅ローン審査についてお伝えしていきます。

住宅ローン審査で最重視されるのは「信用情報」

住宅ローンの審査の際、銀行など各金融機関がまず確実に調査するのが、個人の「信用情報」です。
今現在、ほかに借入を行っているのかどうかをはじめ、過去に支払いの遅延および未払いがなかったかなどの金融履歴が参照されます。クレジットカードで公共料金や携帯電話の料金などを支払っている場合、これらの料金支払い遅延が審査に影響するケースもあるので注意が必要です。
日本にはCIC、JICC、KSCという3つの信用情報機関があり、本人が所定の開示手続きを行えば自分自身の信用情報を取り寄せることができます。いずれも500円から1000円の手数料で開示できるため、あらかじめ問題がないか確認しておくと良いでしょう。

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住宅ローンの審査にはどんな項目がある?

国土交通省が行った「民間住宅ローンの実態に関する調査」によれば、90%を超える銀行が審査項目に含んでいると回答したのは、以下の項目でした。

(1)完済時年齢

住宅ローンを完済するときの年齢です。ほとんどの場合、完済時に「80歳未満」であることが条件となっています。

(2)借入時年齢

住宅ローンを申し込みした時点での年齢です。借入時の年齢が高くなるほど完済できる年齢や返済負担率が高くなりやすいため審査に通りにくくなります。

(3)返済負担率

年収に対する年間の住宅ローンの返済額の割合を言います。「フラット35」の場合は年収400万円以上の人の場合は35%、年収400万円以下ならば30%が基準に設定されています。その他一般的な住宅ローンでは負担率の基準は公開されていませんが、年収に応じて負担率が設定されています(年収が低くなるほど負担率も低く設定されます)。

(4)勤続年数

現在の職場に勤めている年数です。長ければ長いほど安定していると見なされ、審査に通りやすくなります。一般的には一年以上を基準とするケースが多く、それほど問題となることはありません。ただし転職したばかりの場合や、転職回数が多い場合には審査が厳しくなることも考えられます。

(5)年収

年収については、あまりにも低いと借入できない場合が多いです。最低年収の設定は金融機関により異なりますが、最低150万円としている銀行が多いようです。ただし年収が高くても返済負担率や担保評価によっては審査が下りないケースもあります。逆に、年収が低くても返済負担率の基準内ならば借入が可能になります。

(6)担保評価

住宅ローンでは、購入する予定の土地や建物が担保になります。このため、不動産の担保評価額も審査時の基準となっています。立地や土地の面積、建物の築年数や施工業者などが評価額に影響するようです。古い建物や現行の法令に適合していない建物の場合は評価額が低くなり、審査に通りづらくなる場合もあります。

(7)健康状態

住宅ローンは長期にわたって返済するものなので、借入する人の健康状態についても重視されます。健康上の理由で働けなくなる=返済できなくなるというリスクを避けるためです。
基本的には「団体信用生命保険」に加入できるかどうかが基準となり、がんや糖尿病、肝炎などで加入できない人は借入が難しくなります。
ただし、フラット35など団体信用生命保険に加入できない人でも融資を受けられる住宅ローンもあります。

(8)融資可能額(融資率)

融資率とは、購入予定の不動産の価格に占める住宅ローン借入額の割合を言います。これに関しては「100%以内」としている銀行が多数となっており、審査時に問題となるケースは少ないようです。

住宅ローンの審査に落ちたときはどうすればいい?

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住宅ローンの審査に通らなかった場合、まずは何が問題となって審査に通らなかったのかを考えてみるのが大切です。もちろん、金融機関がどのような基準で審査を行っているのかは不明なので、明確な理由はわかりませんが、上記のようなそれぞれに当てはめて考えた場合に、思い当たる点がいくつか出てくることが多いでしょう。
過去数年の間に支払い遅延があったなど、信用情報に問題がある場合、その情報が更新されて消えるまでに5年~10年かかります(支払い事故の内容により期間が異なります)。この履歴が消えるのを待って再度申し込みを行うのは一つの方法です。転職直後で勤続年数が足りていない場合などにも、やはり「待つ」ことが有効になるでしょう。
また、返済負担率や融資率の見直しを行って借入希望金額を見直すことや、ほかの金融機関の住宅ローンに申し込むことで審査に通過できる場合もあります。
何が問題で審査に通過できなかったのかを考え、それに応じた対策を行うのが重要だと言えるでしょう。

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2017年2月6日 10:37 AM カテゴリー: 事例・実践

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