はじめに
一般的に投資不動産を販売する不動産営業マンのノウハウとして「勘・経験・度胸」の大事な３つがあるといわれています。しかし、投資不動産を購入するかどうかは、営業マンの熱意や勘に左右されることなく全て数字に基づいた然るべき判断基準で判断するべきです。
不動産投資で失敗する大きな原因は、「分析不足」と「知識不足」にあります。
投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識を動画で分かりやすくお伝えします。
実効総収入（EGI）とは
実効総収入（EGI）とは満室想定賃料（GPI）から空室損や未収損を引き雑収入を加えたものです。
空室想定年間賃料ともいいます。
満室想定賃料から空室損を未収損をマイナスし、ストレスを与えることで現況に近い収入金額となります。
運営費用（OPEX）とは
OPEXとは運営費用のことです。
運営費用には以下のようなものがあります。
管理費、修繕積立金、ビルメンテナンス費用、インターネット設備、共用部の電気・ガス・水道代、固定資産・都市計画税等、入居者募集費、広告費、管理委託費など
機器や設備のメンテナンス費用は物件によって異なるので注意が必要です。
なお、金融費用（ローン金利）と減価償却費はOPEXには含みません。
ポイント
キャッシュフローツリーの中でも、EGIが物件の実収入の最大値を示すので、EGIを正確に出すことはとても重要です。
また、OPEXをしっかり見積もることでコスト削減意識を持つことができます。EGIの20％前後を目安にするといいでしょう。
ただしシミュレーションで、現状回復工事費用、広告費、修繕積立金などの費用を多く見積もってしまうと収入が少なくなるため、購入できる物件の選択肢が減りすぎてしまいますので注意をしましょう。
