アベノミクス後の不動産投資環境

アベノミクス後の不動産投資環境

金融緩和と政治
(写真=PIXTA)

 新3本の矢が発表されたアベノミクスですが、今後はどのような政策が実施されていくのでしょうか。今後の政策はマーケット、特に不動産市場へはどのような影響を与えていくのでしょうか。今回は今後のアベノミクスとアベノミクス後の不動産投資環境について、予測を立てました。

アベノミクスの政策と不動産市場への影響

・アベノミクスの政策
 機動的な財政出動、大胆な金融緩和、民間投資を喚起する成長戦略という3本の政策を柱として安倍政権の経済政策がはじめられたのが2012年でした。財政出動では総額20兆円の公共事業が行なわれ、金融緩和ではこれまでにない量的・質的金融緩和により、2%のインフレターゲットが目標とされました。成長戦略としては再生可能エネルギー分野への投資、環太平洋経済連携協定(TPP)での国内産業の国際的競争力強化、女性・若者の労働市場での活用などさまざまな政策が実践に移されました。

 アベノミクスの政策については様々な批判もありますが、良くも悪くも日本経済へ非常に大きな影響を与えたことは間違いありません。例えば、消費増税はデフレから脱却していないこのタイミングで行なうことは経済理論からして明らかに間違っているという指摘は多いですが、一方で財政赤字の改善、プライマリーバランス均衡に向けて舵を切ったという面で、今後の国内マクロ経済の動向に大きな影響を与えています。

 またインフレターゲットの採用は、日銀と財務省の間での長い対立や議論を超えて実践に移されました。インフレターゲットの採用は日銀の独立性を脅かすものである上、日銀側はターゲットの効果は少ないと考えていました。しかしこれまで日本では行なわれたことのない政策であり、これ以上の金融緩和には必要と判断され、安倍首相と黒田日銀総裁によってはじめて導入されました。

 そしてTPPへの参加にあたって農協改革に手をつけたことも、日本の経済に大きな影響を与えています。農協は自民党の支持基盤でしたが、それよりも既得権益を取り崩し、規制緩和・自由化を進めることを優先した形になりました。成長戦略、特に自由化に伴うグローバル化の波は、温存されてきた国内産業には大きな打撃になると考えられます。自由化を進めた結果、日本企業が国際的な競争力を持つようになるのか、海外の企業の国内市場への参入で国内企業は追い出されてしまうのか、それは5年後、10年後にしか分からないでしょう。

・マーケットへの影響
 しかし現時点で間違いなく言えることは、アベノミクスによって為替市場、株式市場を中心にマーケットは好調にあるということです。実体経済の伸びはまだそれほどではありませんが、為替相場は一時期1ドル=125円台まで円安になり、輸出企業は大きな恩恵を得ることになりました。また日経平均株価も一時2万円台を超えて、多くの国内企業の資金調達に好影響を与えました。資本は不動産市場へも流れ込み、特に都心では「ミニバブル」と言われるほど不動産価格が高騰、地価も全国的に上昇し、多くの海外投資家も日本の市場に投資するようになりました。

安倍首相・黒田総裁の任期と今後の政策

 このように矢継ぎ早に政策を実践に移し、日本経済を導いてきた安倍政権ですが、その安倍首相にも任期があります。安倍首相は1期を終え、任期満了に伴う2015年9月に自民党総裁選が行なわれました。ここで再選し、任期は2018年9月までとなりました。今後安倍内閣が解散総選挙され、別の党が政権をとる可能性もなくはありませんが、現在の政治動向を見る限り、自民党以外が政権をとる可能性は小さいです。一部では安倍総裁の任期を3期9年に延長すべきという声もあり、そうなれば最大で2021年まで安倍政権が続くことになりますが、現行制度では2018年に任期終了です。

 それでは安倍首相と歩調を合わせて金融政策を実践に移している黒田日銀総裁はどうでしょうか。黒田総裁は2013年に日銀総裁になり、任期は5年です。つまり黒田総裁も2018年まで日銀総裁として金融政策を主導していくこととなります。

 安倍首相と黒田総裁の任期が同時に切れるこの「2018年問題」は、投資家にとっても非常に重要なポイントです。2015年9月、安倍首相はアベノミクス「新3本の矢」を発表し、今後も新たな経済政策を矢継ぎ早に行なっていくことは確実です。黒田総裁も安倍首相と歩調を合わせて緩和的な政策を実施していくでしょう。黒田総裁は「デフレ脱却」を使命としているため、黒田総裁の任期中は金融緩和が継続されると考えていいと思います。そのため2018年までは「低金利・円安・株高」を政府が支える構造が続きます。

 しかし「低金利・円安・株高」の官製相場は、慎重な出口戦略が必要となります。この出口戦略、つまり金融緩和の終了のタイミングを失敗すると、株式市場や不動産市場への資金の流入が少なくなり、現在の好調な相場は崩れるでしょう。投資家はこのアベノミクスの出口戦略を分析し、どう対応するか計画を練っておくことが必須です。

アベノミクスの出口戦略とポスト安倍

・新3本の矢
 アベノミクスの出口戦略について考えてみましょう。2015年9月に発表された「アベノミクス新3本の矢」はGDP600兆円を目標とする「強い経済」、待機児童ゼロや幼児教育無償化、出生率の上昇を目指す「子育て支援」、介護離職ゼロなどを目標とする「社会保障」です。金融緩和や財政出動など従来の政策は1本目に集約され、社会保障の面が強化されるような形になっています。

 2本目、3本目の矢は長期的な日本の成長に必要なものではありますが、やはり重要なのはマーケットに直接的に影響を及ぼす「強い経済」です。政策の内容としてはこれまでのように、低金利・円安・株高誘導がメインになると考えられます。

・大規模金融緩和の出口
 日銀が行なっている金融緩和は、日銀が政府の発行する国債を市場から吸収して、市場へ供給する資金の量を大きく増やすという仕組みです。こうして供給された大規模な資金が株式市場に流れ込んで株高になり、また不動産市場に流れ込んで不動産市場の好調につながっています。国債が大量に購入されることで政策金利が下がり、貸し出し金利も下がるため、企業は銀行からお金を借りやすくなります。企業がお金を使って好景気になれば、家計の消費も増えて経済の好循環が生まれる、こうして経済の流れを活発化することが金融緩和の目的です。

 しかしこれは理論上のことであり、実際はそううまくはいっていません。金融緩和による低金利で市場のお金の量が増えても企業の投資は活発化せず、消費者物価指数も上がっていません。そのため2%のインフレターゲットの目標も先送りされています。そこでこれまで以上の緩和が求められていますが、日銀の国債保有残高は2014年末に200兆円、2015年8月末には300兆円を突破、市場に流通する国債のうち3割を日銀が保有する状態になっています。このままいけば2017年末には保有残高440兆円、52%を日銀が保有することになる計算になります。国債購入による金融緩和は限界が来ているのです。

 日本の一般政府債務、つまり財政赤字も悪化し続けており、1300兆円という数字になっています。国債のほとんどが国内で保有されているため、財政赤字の悪化は他国のように信用不安、金利上昇へとは直結しません。しかしどのみち近いうちに、国債発行も金融緩和も限界が来てしまいます。

 特に金融緩和はどこかの時点で縮小に転じなければなりません。縮小が急速に行なわれれば金利は上昇します。そうなれば国債を誰も買ってくれなくなり、最悪のシナリオではデフォルト、ということになります。「金融はいずれ縮小に転じなければならないが、金利の上昇(=国債価格の下落)は避けなければならない」というジレンマにとう対処するのかが、今後の重要なテーマとなります。2018年に安倍首相、黒田総裁の任期が終了し、緩和が縮小に向かうことになれば、その時期は株式市場も不動産市場も、停滞、悪ければ下落サイクルへと向かう可能性はあると考えられます。

・ポスト安倍、ポスト黒田
 2018年以降前後の市場動向、アベノミクス後の不動産投資環境を考えるには、ポスト安倍政権の政策によって決まると考えられるでしょう。現在自民党内では安倍の一強と言われており、ポスト安倍が育っていないとも言われています。これまで有力と言われていた谷垣幹事長は、総裁の座は否定しています。その他の候補としては菅義偉現官房長官や石破茂現地方創生大臣あたりでしょうか。そして問題はポスト安倍政権が金融緩和を継続するか否か、という点です。ポスト安倍政権が金融緩和縮小を政策に盛り込めば、アベノミクス後の不動産投資環境は落ち込むと考えられます。

 もっともデフレ脱却が実現できず、もしくはディスインフレ状態が続くことになれば、国内経済への影響からポスト安倍政権も金融緩和を継続せざるを得ないでしょう。緩和が継続されれば2019年にはラグビーワールドカップ、2020年にはオリンピックが控えているため、アベノミクス後の不動産投資環境は、数年間は維持されるのではないでしょうか。将来の見通しは誰も確実なものを立てることはできません。しかし大きな影響が出ることが確実な、2018年〜2020年にかけての投資環境の変動を念頭に置いた上で、投資計画を立てていく必要があります。今後の政策と国内経済の動向にはよく注意しましょう。
 

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