（写真=Thinkstock/Getty Images）
隨著2020東京奧運的期待和日元的貶值，臺灣，香港等中華圈投資人對於日本房地產的關注明顯的在增加。臺北，香港市區的房價已經昂貴了，很多人覺得沒有太多增值空間的同時，觀看臨近國家的日本，首都東京的房價，跟香港臺北相比並不貴。按照現在的日元匯率，不到100萬港幣買到東京池袋的單身公寓，很多香港人這樣形容，在香港買房時的預付，就可以買到東京的全套房。
現在，不只是中國人，當地的日本人也在搶購東京23區的房子，這是有很多因素的。日本政府放鬆銀利，房貸比較容易，迎接奧運政府注重東京的公共投資，其他國內地區的人口經濟蕭條等原因，很多日本有錢人覺得東京比其他地區更有前途，房地產比現金更好，所以他們用貸款買東京投資房，使得東京房價開始上升，因為房租租金水平還沒上升，東京的租金收益率(Rental Return of Investment)越來越低。
2－3年前，在東京市中心的頂級地點，賺月租7萬日元的，房齡20年左右的二手單身公寓，售價1000萬以下的到處都能找到，那租金收益率為8.4％。現在這樣的房子，在市中心很難找到，總是超過1300萬，換言之，租金收益率掉到6.5％了。現在我們看到8－9％的單身公寓多半在東京23區裏的東部或北部，離市中心有距離的地點。
而且，如您買到月租7萬的公寓，每月扣掉管理費和修繕公積金，每三個月扣掉固定資產稅後，您手上拿到的日幣恐怕是5萬多而已。現在以1300萬的價錢買東京房子凈月租5萬，收益率只有5.0%的話，與很多歐美國家的大城市沒有什麽兩樣，有增值潛力才去買吧。我知道大部分國際投資人想要搶增值，不過您認為東京的增值潛力多麼客觀嗎？東京當然有增值空間，但您曉得將來什麼時候賣掉比較吃香呢？
我自己認為，在東京是否有炒房增值的余地，這很難說的。日本這個成熟經濟的國家，房租收入比較客觀。東京的人口經濟規模是世界最大的，吸引全日本以及亞洲臨近國家人口的城市，有一大批流入人口，能夠享受長期的穩定房租收入的市場，這是人家想要投資東京房地產的主要理由。不過最近幾年東京的收益率越來越低，那怎麽辦呢？
建議的一個想法是擴大你的找房範圍。大部分國際投資人，目前只有東京的情報，有些國外買客甚至有「沒看到“東京“字我不敢買」的這種想法。不過，東京外圍的3個縣也實際上是東京的一部分。
大東京地區= 東京都＋神奈川縣＋埼玉縣＋千葉縣 總共有3500萬人口
東京都 只有1300萬人口
其他2200萬人居住在周圍3縣（神奈川縣＋埼玉縣＋千葉縣）
離東京的中心30公里的外圍，循環著國道16號線。在這個範圍內，人口增加，租賃需求，地價都算穩定
沿著國道16號線，地名不一定是東京都，橫跨周圍3縣（神奈川縣，埼玉縣,千葉縣)。
在東京外圍的三縣，房價水平沒有東京那麽高，租金還行，至今8-9%以上的高收益投資房還很容易找到。
在這種地區，我的建議是購買帶土地的一棟公寓。您擁有一片土地（永久地權），上面有6到8個單身房的那種。
因為周圍3縣（特別是埼玉縣和千葉縣）地價便宜，您能花多點錢來蓋有競爭力的建築物。
我在2013年，在千葉縣（離東京大約20公里），蓋了這個新公寓，
8.5%收益率並不是個驚奇，不過，這項投資讓我放心的是”有自己的土地“的事實。房子會變舊，土地沒有變。尤其是東京30km圈的，離車站2分鐘的土地，永遠會有價值。將來我退休後，在這片土地上蓋自己房子也行，賣掉土地而拿到現金也行，用這個土地來擔保，再買新的投資房也行。換言之，這種不動產會帶來退休後生活的基礎，有助於生活形態的多樣化。
如您尋找這種房子，要離開東京市中心，找找看20-30km外圍即可。
