「東京外圍」的高收益房產

東京
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 隨著2020東京奧運的期待和日元的貶值,臺灣,香港等中華圈投資人對於日本房地產的關注明顯的在增加。臺北,香港市區的房價已經昂貴了,很多人覺得沒有太多增值空間的同時,觀看臨近國家的日本,首都東京的房價,跟香港臺北相比並不貴。按照現在的日元匯率,不到100萬港幣買到東京池袋的單身公寓,很多香港人這樣形容,在香港買房時的預付,就可以買到東京的全套房。

 現在,不只是中國人,當地的日本人也在搶購東京23區的房子,這是有很多因素的。日本政府放鬆銀利,房貸比較容易,迎接奧運政府注重東京的公共投資,其他國內地區的人口經濟蕭條等原因,很多日本有錢人覺得東京比其他地區更有前途,房地產比現金更好,所以他們用貸款買東京投資房,使得東京房價開始上升,因為房租租金水平還沒上升,東京的租金收益率(Rental Return of Investment)越來越低。

 2-3年前,在東京市中心的頂級地點,賺月租7萬日元的,房齡20年左右的二手單身公寓,售價1000萬以下的到處都能找到,那租金收益率為8.4%。現在這樣的房子,在市中心很難找到,總是超過1300萬,換言之,租金收益率掉到6.5%了。現在我們看到8-9%的單身公寓多半在東京23區裏的東部或北部,離市中心有距離的地點。

 而且,如您買到月租7萬的公寓,每月扣掉管理費和修繕公積金,每三個月扣掉固定資產稅後,您手上拿到的日幣恐怕是5萬多而已。現在以1300萬的價錢買東京房子凈月租5萬,收益率只有5.0%的話,與很多歐美國家的大城市沒有什麽兩樣,有增值潛力才去買吧。我知道大部分國際投資人想要搶增值,不過您認為東京的增值潛力多麼客觀嗎?東京當然有增值空間,但您曉得將來什麼時候賣掉比較吃香呢?

 我自己認為,在東京是否有炒房增值的余地,這很難說的。日本這個成熟經濟的國家,房租收入比較客觀。東京的人口經濟規模是世界最大的,吸引全日本以及亞洲臨近國家人口的城市,有一大批流入人口,能夠享受長期的穩定房租收入的市場,這是人家想要投資東京房地產的主要理由。不過最近幾年東京的收益率越來越低,那怎麽辦呢?

 建議的一個想法是擴大你的找房範圍。大部分國際投資人,目前只有東京的情報,有些國外買客甚至有「沒看到“東京“字我不敢買」的這種想法。不過,東京外圍的3個縣也實際上是東京的一部分。

大東京地區= 東京都+神奈川縣+埼玉縣+千葉縣   總共有3500萬人口
東京都 只有1300萬人口
其他2200萬人居住在周圍3縣(神奈川縣+埼玉縣+千葉縣)

離東京的中心30公里的外圍,循環著國道16號線。在這個範圍內,人口增加,租賃需求,地價都算穩定

図1

沿著國道16號線,地名不一定是東京都,橫跨周圍3縣(神奈川縣,埼玉縣,千葉縣)。

図2

 在東京外圍的三縣,房價水平沒有東京那麽高,租金還行,至今8-9%以上的高收益投資房還很容易找到。

 在這種地區,我的建議是購買帶土地的一棟公寓。您擁有一片土地(永久地權),上面有6到8個單身房的那種。

図3

 因為周圍3縣(特別是埼玉縣和千葉縣)地價便宜,您能花多點錢來蓋有競爭力的建築物。

図4

 我在2013年,在千葉縣(離東京大約20公里),蓋了這個新公寓,

図5

  8.5%收益率並不是個驚奇,不過,這項投資讓我放心的是”有自己的土地“的事實。房子會變舊,土地沒有變。尤其是東京30km圈的,離車站2分鐘的土地,永遠會有價值。將來我退休後,在這片土地上蓋自己房子也行,賣掉土地而拿到現金也行,用這個土地來擔保,再買新的投資房也行。換言之,這種不動產會帶來退休後生活的基礎,有助於生活形態的多樣化。
 如您尋找這種房子,要離開東京市中心,找找看20-30km外圍即可。

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2015年2月9日 8:58 PM カテゴリー: 投資理財

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