真正理解了不動產價格下落的虛假價格變動的要因?

真正理解了不動產價格下落的虛假價格變動的要因?

不動産の価格変動

不動產價格下落的因素

 在不動產投資現場最常直面否決的意見是,關於人口的問題。“日本的空房率已經達到13%,人口接下去還將持續下降,不動產的價格也隨之下降。”不動產價格的將來性,給出這樣說法的評論家和網上評論家,可能明顯不懂經濟學。

 美國和日本大量的先行研究結果表明,人口確實被列為不動產價格的負面因素。雖然本身並沒有錯,但是它基於其他的要素一切都不變的大前提,才會形成。不對前提條件顯示狀態分析下,研究會變得非常難以得到結論。因此,其他的變數一切都不改變的影響下分析。然而,現實的不動產市場,無論政策還是需求供給,決定價格的因素都在戰略性柔軟的變動中。通過多數的變數的變動從來調整市場壓力。供給過剩的情況下,利潤通過供給調整,過剩需求是流向市場資金的調整。人口以外的因素不變動,現實中假定是不可能成立的,事實上,日本過去60年中就有發生過4次巨大的不動產泡沫經濟,但那個時候人口並沒有減少。這就證明了不動產價格是不僅僅是人口就能確定的。

 哈佛大學教授美國總統經濟顧問委員會(CEA)委員長Gregory Mankiw在1989年發表的論文中指出“因為美國儿潮出生的人(baby boomers)不再購買不動產,到2007年美國不動產價格將下降47%”。當時的美國景氣,一定程度上是依靠不動產支撐着,國內的經濟評論家之間激烈地討論。但是,經過20年沒有變成這個狀態,然而美國發生了空前的住宅泡沫經濟,這個仍然記憶猶新。

 日本現在,同樣有著這樣發言的評論家。經濟學的先行研究和不動產的歷史只要稍作調,青年人不購買不動產就會導致不動產價格下降,不動產剩餘導致不動產價格下降的評論,這個必然是錯誤的。不動產的市場演變中,個個控制市場因素都在發生巨大變化。今後,仍然假定不動產環境因素一切都不發生變化,這是簡直是無稽之談。

不動產價格控制因素

 不動產價格是由多種因素組合而成的。一個因素是市場“供需平衡”。現在,首都圈近郊的新建物件的販賣是陷入苦戰之中。千葉和琦玉的別墅處於售狀態從而考慮“果然不動產價格下降”、這是沒有學習過經濟學的想法。售意味著,投資者無法獲得利益額市場,從而投資者的撤退將導致供給減少。不動產因為陳舊就會淘汰,供給變少也會導致市場的不動產減少。多數專欄和評論會這樣評論到,現在剩餘逐步擴大也會持續進行供給,而且價格也有下降空間,但是不能獲得利益的市場誰會去進行供給呢。供給了多少量,如今就會計算到空室率上。考慮到這些因素,需求平衡變化預測的評論,至今沒有看見過。

 另一個主要的不動產價格決定因素就是不動產市場的資金流入量。為什麼日本戰後放生過4次的不動產價格大幅上升。嬰兒潮出生的人肯定不購入的美國,為什麼不動產價格歷史上前所未有地上升呢?另方面,持續建造沒人居住的物件的中國,為什麼不動產的價格一直上升呢?

 對於這個問題回答,不動產的價格控制最大的因素,就是不動產市場流入資金的流入量。圖是日銀的調報告,分析不動產的地價上漲率是根據什麼因素而決定的圖。

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 不動產的價格變動因素一目了然不是人口,有這個更大的因素是紅色和黃色因素。紅色的是市場的將來期待,黃色的是超出預期的價貸款的因素。明顯可以看到市場的期待高的話貸款也增加,由此可以看出它是在房地產價格的推動因素。EC項是過去的價格變動,超過期待過剩貸款增加,過去價格和期待是負面因素。

 根據決定不動產的價格因素調整,不動產的市場價格會產生風險。任何時代不動產本身的需要在一定程度以上,經濟合理性交易自然會產生市場的殘留。不動產實務家以及投資家“為了否定而評論”這樣的評論是以擁有一定知識為基礎。

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