不動産を評価する3つの方法とは?

不動産を評価する3つの方法とは?

不動産評価
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 不動産に投資する場合でも自宅用の住居を購入する場合でも、購入する不動産の価値は気になるところです。そこで今回は、不動産の価格がどのように評価されるかについて見ていくことにします。

不動産価格の三面性

「不動産価格の三面性」という言葉があります。不動産の価格を3つの異なる側面からそれぞれ計算するアプローチです。不動産価格の三面性とは、「市場性」「費用性」「収益性」です。

    市場性: その不動産と同じような不動産が、いくらの値段で取引されたか。
    費用性: その不動産を再調達した場合、どれほどの費用が掛かるか。
    収益性: その不動産を利用することによって、どれほどの収益が得られるか。

市場性:取引事例比較による価格

 不動産はそうめったに取引されるものではありません。ですから不動産の価格は、直接は知ることができません。そのため同じような条件の、他の物件の取引事例を集めてきて比較を行い、当該不動産の評価額を求めることになります。

 つまり、最近取引されたあの物件が○○円、こっちの物件は○○円でした。だからこの物件は○○円くらいが妥当でしょう、というアプローチです。不動産市場(マーケット)の取引をもとに評価しますので、この取引事例比較法は、「マーケット・アプローチ」とも呼ばれます。
取引事例比較法は実際の取引事例を参考にすることから、わかりやすくて説得力のある評価法と言えます。ただし、注意点としては、取引事例のなかには、売り急ぎで相場よりも安く成約したり、逆に買い急ぎで相場より高く成約した事例もあり得ることです。そういったことも考慮に入れて比較することが必要です。

費用性:積算価格

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