副業の中でもおいしい不動産投資、その秘密「損益通算」を徹底解剖

不動産投資
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 サラリーマンの副業バリエーションが増えている。株式投資にはじまり、FXやアフィリエイト、オークション、ワンルームマンション投資など。以前は副業といえばコンビニの深夜バイトなどのイメージがあったが、最近ではインターネットの進化やスマートフォンの普及により、場所や時間を選ばないFXやアフィリエイトのような副業を始める人が増えている。また、以前は不動産投資というと一部の富裕層に限られていたが、投資用ワンルームマンションが手ごろな値段で購入できるようになったことからサラリーマンでも不動産投資に取り組みやすくなった。老後の年金支給に不安があるサラリーマンには不動産投資に興味を持つ人たちも多く、人気が高まっている。

 ワンルーム不動産投資の魅力は、FXやアフィリエイトのように特別な能力を必要としない点だ。物件選定さえ間違えなければ、安定した家賃収入を生む。さらに、ワンルーム不動産投資の副業には株の配当やFXはない旨みがある。それが「損益通算」だ。今回はこの「損益通算」に焦点を当ててみよう。

確定申告と所得の種類

 給与所得以外に年間20万円以上の収入があった場合は確定申告が必要だ。所得は内容に応じて10個の所得の種類に分類される。それは「①給与所得」、「②利子所得」、「③配当所得」、「④事業所得」、「⑤不動産所得」、「⑥退職所得」、「⑦山林所得」、「⑧譲渡所得」、「⑨一時所得」、「⑩雑所得」だ。この中で、副業でよく登場する所得となると雑所得、事業所得、譲渡所得、不動産所得の4つになる。FXの利益や講演料等は雑所得に分類される。アフィリエイトの利益も開業届を出していない場合には雑所得に該当する。開業届を出している場合には事業所得になる。株の配当金は配当所得、株の売買は譲渡所得だ。ワンルーム不動産投資の収入はもちろん不動産所得となる。

損益通算の対象となる所得とは

 ここで、損益通算の定義を確認してみよう。損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することだ。「損失のうち一定のもの」とは不動産所得と事業所得、山林所得、譲渡所得の4つの所得の赤字を指す。たとえば不動産所得が赤字だった場合、確定申告で給与所得と損益通算して節税することができる。一方で雑所得が赤字だった場合、確定申告で給与所得と損益通算はできない。そのため確定申告の雑所得の中にも必要経費を記入する欄があるが、FXの勉強のために本をたくさん購入して経費計上しても、雑所得の赤字は節税効果を生まないのだ。

不動産所得は減価償却費で損益通算しやすい

 さらに損益通算できる不動産所得や事業所得、山林所得、譲渡所得の中でも不動産所得には独自のメリットがある。それは非資金支出費用である減価償却費が費用として認められることだ。ワンルーム不動産投資の費用としては、土地建物の固定資産税や都市計画税、建物保険料、修繕費、管理料等があり、これらは実際にキャッシュアウトする。賃料収入からこれらの実際にキャッシュアウトする費用を引いて、キャッシュフローを計算する。会計上の利益はキャッシュフローから、さらに減価償却費を控除する。そのため、キャッシュフローがプラスでも会計上では赤字というケースが出てくる。

 そのような場合、不動産所得のキャッシュフローはプラスでも、会計上マイナスであれば、損益通算をすると給与所得から不動産所得の赤字を控除できる。そのため、手元に残る現金はプラスなのに課税上の所得も減らすことができ、節税を行うことができるのだ。事業所得でも設備投資を行えば減価償却が発生するケースがあるが、副業レベルでは少ないだろう。したがって副業で損益通算することを考慮すると、不動産所得は他の所得と比較してメリットが高いのである。

ワンルーム不動産投資がさらに魅力的に

 しかし、減価償却費も築年数が経つと金額が小さくなる。損益通算で節税するのであれば築浅物件の方が有利だ。以上のように、ワンルーム不動産投資はFXやアフィリエイトと比較しても難易度は低く、損益通算というオマケも付いてくる。さらに資産という目に見えるものも残る。副業としてのワンルーム不動産投資の魅力がまた違った形で見えてきたのではないだろうか。

賢い不動産投資を始めよう

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2015年6月12日 6:25 PM カテゴリー: 節税

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