LTV(負債比率)とは

 

LTV=ローン残高÷物件評価額

 

LTV(ローントゥバリュー)とはローンの残高を物件の評価額で割った数値です。負債比率とも言います。

この数値が低いほど、物件売却によるローン返済の安全性が高いことを意味します。ローン完済後はゼロになります。

Gate.Investment Plannerではローンは元利金等返済、全期間固定金利で計算しています。物件評価額はGate.の査定をもとにしています。なお、「プラン作成」画面の「売却時期と売却価格」で将来の推定売却価格を変更することもできます。

 

LTVは「結果サマリー」の「安全性分析」でご覧になれます。

(Gate.Investment Plannerの例)

LTVとローン返済の安全性

 

LTVは低いほうが安全性が高いとされます。

上の図では1年目のLTVは0.58(58%)で安全性が高い状況です。物件の価値は時間とともに緩やかに減価していきます。一般的にローンの残高は物件の価値よりも早く減っていきますので、時とともにLTVは改善してきます。

 

LTVが1.0(100%)を上回る状況は、資産の価値よりもローンの残高のほうが多い、オーバーローンの状況です。物件を売却しただけではローンを完済できず、ローンを全額返済するためには新たな資金を用意しないといけません。いわゆる債務超過のです。

 

LTVの変動要因1:ローン残高

 

LTVは、「ローン残高÷物件評価額」です。

このうちローン残高はローンの組み方によって変わってきます。

 

ローンの金額を抑えて自己資金額を厚めにすればLTVを低く抑えることができ、投資の安全性が高まります。また、ローンの期間を短くすれば毎月の返済額は高くなりますが、その一方でローン残高の減りは早いため、LTVの改善は速やかに進みます。

 

Gate. Investment Plannerの例

ローンの条件は「プラン作成」の「自己資金とローン」の項目で変更できます。


(Gate.Investment Plannerの例)

 

「プラン作成」画面で自己資金額、ローン利用額、借入期間を変更することで、「結果サマリー」「安全性分析」のLTVも変わってきます。

 

DSCRの変動要因2:物件評価額

 

LTVの数値は物件評価額によって変わってきます。

Gate.では将来の賃料と還元利回りを予測し、将来の賃料を将来の還元利回りで割り戻すことで将来の物件価格を評価しています。

 

将来の賃料

将来の賃料は「プラン作成」画面の「賃料と空室率」のグラフ上に、カーソルを合わせると確認できます。事例では78,100円(月額)です。

(Gate.Investment Plannerの例)

 

将来の還元利回り

将来の還元利回り(キャップレート)は、空室や経費を考慮する前の賃料に対する利回りです。将来時点の予想表面利回りの水準です。事例では6.25%です。

(Gate.Investment Plannerの例)

 

将来の評価額

20年後の売却想定額は、14,995,392円と推計されます。

これは、「20年後の賃料78,100円×12ヶ月÷20年後の還元利回り6.25%」で求めた結果です。(算出時の小数処理によって1000円以下の金額で乖離が生じることがあります。)

Gate. Investment Plannerでの活用

 

LTVはローンの返済状況と物件の評価額によって変化します。そのため投資時点のLTVだけを見るのでは不十分です。

Gate. Investment Plannerでローンの条件や将来の売却価格をいく通りかシミュレートし、10年、20年、30年といった長期の投資期間を想定した「全期間の」LTVを見ることをおすすめします。

賢い不動産投資を始めよう

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2016年10月25日 6:55 PM カテゴリー: 用語解説

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