はじめに
一般的に投資不動産を販売する不動産営業マンのノウハウとして「勘・経験・度胸」の大事な３つがあるといわれています。しかし、投資不動産を購入するかどうかは、営業マンの熱意や勘に左右されることなく全て数字に基づいた然るべき判断基準で判断するべきです。
不動産投資で失敗する大きな原因は、「分析不足」と「知識不足」にあります。
投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識を動画で分かりやすくお伝えします。
損益分岐入居率（BER）とは
所有している間に必ず発生するOPEXとADSのGPIに対する割合で、損益に収支が均衡する（ブレークイーブンになる）入居率です。
投資の安全性を示す指標として用いられています。
BER＝（OPEX＋ADS）÷GPI
この数値が低いほど空室や家賃下落に対するストレス耐性が高いことを意味し、BER70％以下だと安全に運用できるといわれています。
空室・賃料下落に耐えられるか
BER70%以下の例）
10室のアパートであれば、3室が1年間空室でも耐えられることになります。
期間でみると、1年のうち全室が110日間空室でも耐えられる計算となります。
経費が固定（￥600,000）で満室想定年間賃料（GPI）が￥800,000から￥700,000に下がった場合、損益分岐入居率（BER）が75％から86％へとアップしてしまいます。
ポイント
BERは70～80％以下が安心な損益分岐点といわれています。
もし80％を超える場合は、運営費用を下げるか返済額を下げることで改善することができます。
繰り上げ返済をして返済額を下げたり、家賃収入を上げる方法も検討してみてください。
