日本永住を狙う中国人と不動産投資
皆様こんにちは。Leewaysサイトでは初の投稿です。私、鈴木学(Manachan)は、日本をはじめアジア、豪州、北米、欧州で収益不動産を所有する実践型の投資家です。また、長年の海外在住経験と、英語・中国語の能力を活かして、海外から日本不動産を買いに来る投資家のサポートも事業として行っています。 今回からは「外国人(特に中華圏)個人投資家の日本不動産買いの動向」がテーマです。ビジネ […]
不動産投資
不動産投資評価DCF法の確実性を高める統計手法
不動産相場評価における将来予測の手法 不動産の価格は、賃料を期待利回りで割ることで求めることができます。これを直接還元法といいます。 価値変化、価格循環が起こらない市場では、上記この直接還元法によって適正価格を算出することができます。ただし現実には賃料は築年数に応じて減価し、期待利回りもサイクルによって上下動することになります。ヘドニック法において現時点の適正賃料、年度あたりの減価率が補足でき […]
不動産投資データの新時代の評価方法
相場データの統計的分析手法 相場感を可視化し、市場を正確に分析するためには、統計的な手法を用いることが必要です。統計的に不動産の価格を分析する代表的な手法としては、リピートセールス法とヘドニック法が広く採用されています。 リピートセールス法とはS&Pケース・シラー価格指数や東証住宅価格指数において採用されており、同質性を有する既存マンションの複数回の売買価格を活用し、既存マンションの価 […]
不動産投資の前に知っておくべき不動産価格推移のメカニズム
不動産価格の推移 不動産の価格が、そもそもどのように変化するのか、確認していきましょう。 図1は日本の不動産サイクルを時系列グラフで表したものです。日本不動産研究所が調査している市街地価格指数(住宅)の前年伸び率(青のライン)をHPフィルター という手法によってサイクル(緑のライン)とトレンド(赤のライン)に分離したグラフです。 トレンドラインとは大きな趨勢のことで、新興国や途上国では不動産の […]
実物不動産とJ-REITの値動きの違いは？
実物不動産投資の代替として、J-REIT投資を考えている方もいるでしょう。すでにJ-REITに投資している方もいるかもしれません。J-REITは多くの投資家から集めた資金や金融機関からの借り入れなどにより、マンションやオフィスビル、商業施設、物流施設など複数の不動産に投資しています。投資家はJ-REITの投資口を保有することで、J-REITが保有不動産から得た賃貸収入や売買益を受け取ることができ […]
価値を維持できる物件と価値が下がる物件の違いは?
価値を維持できる物件と価値が下がる物件の違いは? J-REITは流動性が非常に高いのが特徴です。そのため短期的な投資にも対応できます。ただし、流動性が高い裏返しとして、値動きは激しくなります。これに対して実物不動産は、流動性は劣りますが、値動きは比較的穏やかなので長期的な投資に向いています。 実物不動産投資で重要なのは、長期的に保有した時に物件の価値を維持できるかどうかでしょう。自動車では、大 […]