中古マンション投資で気になる築年数と経費率の関係
中古マンション投資では、古い物件を購入してあまり手をかけずに経費を極力おさえて利回りを得る方法もあれば、リノベーションを施して競争力を高めることで、長期的に安定した稼働率を実現して利回りを得る方法もあります。前者は「価格で勝負」の戦略で、後者は「中身で勝負」の戦略と言えます。 どのような戦略を取るにしても中古マンション投資で気になるのは、築年数が古くなると修繕費などの経費がかさむかもしれないと […]
賃料
不動産投資ローン、注意すべきポイントとは？
不動産投資で利用するローンには変動金利型と固定期間選択型、全期間固定金利型があります。自宅を購入する際の住宅ローンとは、審査基準や金利などは異なりますが、一般的にローンの仕組み自体は同じです。それぞれのローンについて詳しくみていきましょう。 意外と複雑な変動金利型ローン 平成24年度末時点の国土交通省のデータによると、個人向け住宅ローンでは、変動金利型の利用者が51.1％、固定期間選択型は3 […]
サラリーマンにも節税効果のある「個人型確定拠出年金（個人型401K）」とは?
サラリーマンや個人事業主にとって悩ましい税金の問題。給料をもらうサラリーマンは給与所得という区分の税金が掛かります。不動産投資や副業による事業所得で赤字を計上すると、給与所得との相殺が可能なため、確定申告により給与所得からの税金の還付が受けられます(もちろん、経費の計上が適切でないと後から税務署に突っ込まれるリスクがあります)。また、控除の制度を使えるものはきちんと使うといった方法はありますが、 […]
「相続対策」と「節税」…不動産投資は「長期的視点」で運営する
賃貸経営(不動産投資)をしている方の中でも、複数物件による経営や賃貸物件を1棟所有するなど、高額の不動産収入を得ている方は、個人による資産管理よりも「法人化」による資産管理が適しているともいわれる。具体的にどのような点にメリットがあるのかチェックしていきたい。 まとまった額の退職金を受け取れる 法人化するメリットの1つ目は、「代表取締役や役員に退職金」を将来的に受け取れる環境をつくれることだ。 […]
不動産投資評価DCF法の確実性を高める統計手法
不動産相場評価における将来予測の手法 不動産の価格は、賃料を期待利回りで割ることで求めることができます。これを直接還元法といいます。 価値変化、価格循環が起こらない市場では、上記この直接還元法によって適正価格を算出することができます。ただし現実には賃料は築年数に応じて減価し、期待利回りもサイクルによって上下動することになります。ヘドニック法において現時点の適正賃料、年度あたりの減価率が補足でき […]
価値を維持できる物件と価値が下がる物件の違いは?
価値を維持できる物件と価値が下がる物件の違いは? J-REITは流動性が非常に高いのが特徴です。そのため短期的な投資にも対応できます。ただし、流動性が高い裏返しとして、値動きは激しくなります。これに対して実物不動産は、流動性は劣りますが、値動きは比較的穏やかなので長期的な投資に向いています。 実物不動産投資で重要なのは、長期的に保有した時に物件の価値を維持できるかどうかでしょう。自動車では、大 […]