リーウェイズ株式会社は、2016年3月、不動産取引プラットフォーム「Gate.（ゲート）」β版をリリースした。
「Gate.」は、リーウェイズの保有する約3,000万件不動産ビッグデータを用い、統計解析と人工知能・機械学習によって、より精緻に、よりわかりやすく不動産を取引できる。不動産購入者だけでなく、不動産会社、不動産管理会社、施工会社、仲介会社すべてに開かれたオープンプラットフォームだ。
Gate.の目指すもの
不動産には「価格」と「価値」がある。
価格（プライス）は、その不動産に貼られた値札のことだ。売主であればいくらで売りたい、買主であればいくらで買いたいというのが価格だ。価格は誰にでもわかるし、普段はこちらに注目が集まる。
最近、人工知能で不動産の成約価格を推定する会社が出現している。そこでやっているのは、数多くの成約事例を集めて、分析して比べることで不動産の価格を導き出すという事だ。
「あちらのマンションは○○万円で取引されました、向こうのマンションは○○万円です。ですから、このマンションは○○万円でしょう」というやり方だ。
この手法は取引事例を比較する従来のやり方を超えていない。成約価格の推計でわかるのは、あくまでも現時点で取引される可能性が高いと思われる価格に過ぎない。
しかし、不動産取引において本当に大事なのは、不動産の「価格」ではなく「価値（バリュー）」だと、リーウェイズは考えている。骨董品に貼られた値札が1億円で、その値段で取引されたからといって、その品に本当に1億円の「価値」があるとは限らない。逆に、価値のわかる人なら1億円の値を付ける絵画に、価値のわからない人が100万円の値段をつけることもあり得えるからだ。
不動産は世に二つとない美術品の取引に似ている。価格と価値の乖離がわかりにくいことで、不動産の購入に二の足を踏む人がいるのが実態だろう。
Gate.は、伝統的な統計解析と最新の人工知能を組み合わせることで、あなたが売りたい、あるいは買いたい不動産の「価値」を明らかにする。
価格ではなく、価値をベースにすれば、購入者は意思決定をしやすくなり、取引を仲介する側は透明性の高い説明で成約の確率を上げることが期待できる。
不動産取引に関わる人々に価値の情報を提供し、取引の活性化を図るというGate.の目指すところは、これまでの不動産業界には見られなかった視点と言えるだろう。
不動産の「価値」とは
不動産の価値は、不動産から得られる収益（キャッシュフロー）によって大きく影響する。
不動産に限らないが、株式でも債券でもおよそ「資産」と呼ばれるものは、キャッシュフローを生み出す。株式なら配当、債券なら利札、預金なら利息、そして不動産であれば、その不動産を貸した場合に取れる賃料がキャッシュフローだ。
「将来いくらの賃料が期待でき、○年後にこのくらいの値段で売れそうだから、年○％の利回りが欲しいとすると、○○万円で買えばいい」
その時の○○万円が不動産の資産としての価値となる。
債券や預金ならば、将来得られるキャッシュフローはおおよそ見当が付くだろう。しかし不動産の場合は、所有期間中にいくらの賃料収入があり、将来売るときにいくらで売れそうかを予測するのは簡単ではない。
コンクリート造のマンションと木造のアパートでは経年によって賃料が低下するスピードは違う。表面利回りでは郊外の方が高いものの、その後の賃料推移や将来の売却価格によっては都心の方が総合的な利回りが良くなるケースもあるだろう。
そのような将来のキャッシュフローの予測は、これまでは、どの不動産会社も提供できずに来た。
しかし、テクノロジーの進歩は着実に不動産業界にも及んでいる。キャッシュフローの将来予測を、Gate.は自社開発の人工知能を用いたアルゴリズムで解いてく。
他に無い、一歩踏み込んだ資産価値分析を提供
投資判断に必要な高度な分析結果を提供するのがGate.の特徴の一つだ。
不動産の賃料は、最寄駅、駅からの徒歩分数、専有面積、築年数など、たくさんの要素が複雑に絡み合って決まる。その要素を一つひとつ、約3,000万件の不動産データを機械に学習させることによって、現在と将来の賃料を合理的に、透明性を高く推計することができる。
機械学習の精度を測る一般的な指標にMER（Median Error Rate：誤差率の中央値）がある。Gate.の推計賃料のMERは5.8％と業界最高水準の推定精度を誇る。
この高精度を可能にしたのは、リーウェイズが実際の不動産を長年扱ってきたプロフェッショナルだからだ。人工知能の可能性は果てしないものの、現在のテクノロジーでは人工知能だけに頼ることはできないのが現実だ。人工知能に命を吹き込むには不動産のプロが欠かせない。
統計解析を用いて、購入を検討している物件の特性を数値で提供できるのもGate.の特徴と言える。駅からの徒歩分数が1分増えるごとにいくら賃料が減価するのか、築年数が1年経過するごとにいくら賃料が減価するのかなど、Gate.なら具体的な数値で提示できる。
今後の進展に期待
Gate.の人工知能は日々学習を続け、統計解析も日々進化している。
Gate.の不動産テクノロジーは、将来の不動産取引のあり方を変える革新性を秘めている。
価値が見えやすくなれば取引の透明性が高まるり、透明性が高まれば、これまで二の足を踏んでいた人も取引を行うようになるだろう。不動産取引が活発化すれば、取引者にとっても仲介者にとってもメリットが大きい。
リーウェイズの「Gate.」で不動産取引の新しい扉は開かれたばかりだ。
今後の不動産テクノロジーの進展に期待が高まる。
▼Gate.β版サイト
https://gate.estate
注：Gate.サービスの正式オープンは2016年5月の予定です。正式オープンに伴い、リーウェイズの従来の「jikauri」サービスが「Gate.」サービスに統合されます。jikauriに登録された物件情報、お客様情報はGate.に引き継がれます。jikauriに登録いただいている方は、特段の移行手続きをすることなくGate.をご利用いただけます。
