都内のワンルーム投資用マンションの選び方、3つのポイント

都内のワンルーム投資用マンションの選び方、3つのポイント

ワンルームマンション(写真=Thinkstock/Getty Images)

活発なワンルーム投資

 ワンルーム投資用マンションの需要が加熱している。東京カンテイの調査によれば、201419月の中古ワンルームの流通(売り出し)件数は、37195件で、1戸当たりの平均流通価格は1144万円となり、前年比12.0%上昇も上昇している。需要者も老後の資産運用を考えた富裕層高齢者や、女性、副業目的のサラリーマン等、裾野が広がってきている。今回は、ワンルームマンションを購入するにあたり、その物件の選び方について3つのポイントに絞って解説していきたい。

やはり都内で

 まず物件選びの前に大前提であるが、ワンルーム投資はやはり都内が有望だろう。人口減少社会の中でこれから不動産投資をはじめるならば、単身世帯が増加している都内で安定的に賃料を稼ぐべきだと専門家は語る。都が発表した国税調査に基づく長期予測によれば、東京都の世帯数は2030年にピークを迎え、その中でも単身世帯数が2035年まで半数近くを占めるという調査結果が出ている。

 一方で23区内にはいわゆるワンルーム条例と言ったワンルームの建築を規制する厳しい条例が課されており、ワンルームの新規供給がしにくい状況にある。そのため、23区内は、需要は高まっているのに、供給が追いつかないという状況が続いているため、ワンルーム投資にはベストな状態なのだ。

ポイント1、商店街

 では都内を前提として物件選びのポイントを見ていこう。まず、ポイント1つ目は駅前商店街に賑やかさがあるかどうかの立地条件だ。都内はワンルームの需要が過多であっても、やはり立地を外すと空室リスクが高まり失敗する。単身者は「家に帰ってねるだけ」なので生活利便施設の有無は関係ないように思われるが、賃貸マンションの物件案内を行っている管理会社の担当者にヒアリングしてみると、実はそうでもなさそうなのだ。

 都内で増えている単身者は女性や高齢者のため、駅前商店街が発達していないような立地はなかなか入居者が埋まらない。単身者も物件そのもの以外に、駅から物件までの動線が楽しい街なのか、寂しい街なのかというのも重視している。また駅近くに風俗店があるような繁華性が強過ぎる物件も敬遠されがちとのことだ。

ポイント2、賃料

 2つ目のポイントとしては、賃料だ。都内の場合、ワンルーム条例で殆どの区が最低住戸面積を25㎡に定められている。理想は25㎡で月10万円以下に賃料が抑えられている物件が投資対象として狙い目だ。理由としては、ターゲットが若いサラリーマンや女性が多いため、10万円を超える物件は途端に入居者の客付けが厳しくなるからだ。

 例えば、良い立地ということで、麻布、青山、赤坂といった3Aエリアの月20万円を超えるような物件の購入は避けた方が良い。入居者が退去した後、次の入居者探索に苦労するだけでなく、このようなハイエンドクラスは賃料のボラティリティも大きいため、賃料下落リスクが高い。当初想定の利回りが得られないケースも多いので注意した方が良いだろう。

ポイント3、間取り

 3つ目のポイントとしては、部屋の形という意味での間取りである。間取りで一番重要なのは、なるべくすっきりと形の良い部屋を選ぶことだ。たまにプラン計画上、仕方なく部屋の形が五角形になってしまっていたり、壁が曲面になってしまっていたりするようなプランを見かける。25㎡程度の部屋で形が悪いと、ベッドが置いた後に、かなり無駄なデッドスペースが生じてしまう。賃貸マンションの物件案内時に、断られる理由で最も高いのは間取りの悪さなのだと言う。設備スペックは二の次で、最悪、設備については古くなっても後から追加投資すれば解決する。

 一方で、間取りについては後から変更することが出来ない。また、3338㎡程度の中途半端に広い物件も要注意だ。一人暮らしには広すぎてDINKSには狭いため、こちらも需要者が極端に少なくなってしまう。ベストは25㎡前後のワンルームで形の良い部屋といったところだ。以上、「商店街」、「賃料」、「間取り」の3つのポイントを意識して、ワンルームの物件選びをもう一度見直してみよう。

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