供給数は十分！？物件の質が今後のカギ。
豊島区には、「池袋」駅の他に「目白」「大塚」「巣鴨」と山手線沿線を中心に賃貸ニーズの高い駅が多く存在しています。住宅・土地統計調査によると、豊島区においては、借家数、空き家ともに数が増えていますので、数字だけを見ると物件の供給が十分あることがわかります。今後の動向に注意が必要なエリアといえます。
居住世帯のある借家数の変化
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2008年 |
2013年 |
増減 |
増減率(%) |
|
23区全体 |
2,092,880 |
2,283,620 |
190,740 |
9.1 |
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豊島区 |
72,260 |
83,930 |
11,670 |
16.2 |
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板橋区 |
128,900 |
135,630 |
6,730 |
5.2 |
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北区 |
89,560 |
95,290 |
5,730 |
6.4 |
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文京区 |
42,100 |
58,670 |
16,570 |
39.4 |
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練馬区 |
129,990 |
166,270 |
36,280 |
27.9 |
空き家となっている賃貸住宅数の変化
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2008年 |
2013年 |
増減 |
増減率(%) |
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23区全体 |
354,660 |
425,300 |
70,640 |
19.9 |
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豊島区 |
16,680 |
25,450 |
8,770 |
52.6 |
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板橋区 |
21,370 |
26,920 |
5,550 |
26.0 |
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北区 |
12,290 |
14,480 |
2,190 |
17.8 |
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文京区 |
6,240 |
8,370 |
2,130 |
34.1 |
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練馬区 |
23,860 |
26,830 |
2,970 |
12.4 |
出典：総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取れ、豊島区の供給傾向も東京都や23 区の増減と似たような動きを見せています。東京都の着工数は2011～2012年で増加傾向を示していますが、2013年で増加傾向が緩やかになっていることから、豊島区の着工件数も2013年は若干の増加に収まると予測できます。また、この増加傾向は2014年には消費税の増税の影響で一旦落ち着くと考えられ、市場は徐々に中古へシフトしていくと予想されます。
供給が抑えられている傾向とはいえ空室が増えている豊島区の需給バランスを見ると、需要のある物件か否かが今後のカギとなりそうです。すなわち、質の高い物件に人気が集まると予測できます。
[まとめ]
「池袋」駅周辺エリアは、まちづくりにおける重点的な整備・開発エリアとして位置づけられており、中・長期的にさまざまな計画が検討されています。平成26年には豊島区役所の移転と併せた「南池袋地区再開発事業」では、廃校になった小学校の跡地を中心に約8,000㎡の敷地に、低層部分は豊島区役所、中～高層部が住宅という49階建てのマンションが竣工し、移転に伴い池袋駅徒歩５分と好立地の旧豊島区役所の跡地を民間が開発する予定とのことで、そのほかの緑道整備などと併せて暮らしやすいエリアへとアップデートし続けています。「池袋」駅周辺エリアは、資産としても将来性が期待できる地域と言えますが、空き家数の増加傾向を見ると、今後、賃貸物件には増々競争力が求められると予測できます。
＜ポイント＞
・高密度に集積した商業施設が生む生活利便性の高さ
・賃貸需要が高く、物件数も多い活発な賃貸市場で求められる的確な入居者ニーズ
・豊島区の中心地として発展が後押しされる、駅周辺開発による将来性
