DSCR(借入償還余裕率)

 

DCR=NOI(営業純利益)÷ADS(年間負債支払額)

 

経費控除後の利益であるNOI(ネット・オペレーティング・インカム)を、年間のローン返済額(ADS)で割った数値です。DSCR(デットサービスカバーレシオ)とも表記する。

この数値が高いほどローンの返済に対する余裕度が高いことを意味します。一般的には1.3以上で安全性が高いとされます。

 

Gate.Investment Plannerでは「結果サマリー」の「安全性分析」でご覧になれます。

 

(Gate.Investment Plannerの例)

 

DSCRとローン返済の安全性


DSCRは一般的には1.3以上で安全性が高いとされます。

 

ローンの元利返済額の1.3倍の純収益(NOI)があれば、空室が長引いたり思わぬ経費の発生があっても、長い目で見れば不動産の投資を継続することができます。

DSCRが1.0を下回る状況は、ローンの元利返済額よりも、不動産からの純収益(NOI)が少ないことを意味します。(経費控除後の)家賃収入だけではローンの返済ができない状況で、ローン返済のためには新たな資金を用意しないといけません。いわゆる手出しの状況に陥ります。

 

DSCRの変動要因1:NOI


DSCRは、「NOI(営業純利益)÷ADS(年間負債支払額)」です。

 

このうち純収益(NOI)は経年によって家賃が下落する影響を受けます。一方、ローンの完済までは年間の返済額は一定ですから、一般的に、時がたつにつれてDSCRは悪化していきます。

そのため今現在のDSCRを見るだけでは不十分です。

10年、20年、30年といった長期の投資期間を想定した「全期間の」DSCRも見ることをおすすめします。

 

DSCRの変動要因2:ADS


DSCRの数値はローンの組み方によって変わってきます。

 

ローンの期間による違い
ローンの期間が長くなれば年間の元利返済額は低くなります。そのため、同じ物件を同じローン金額で投資する場合、ローンの期間を長くするほどDSCRは向上します。

ローンの金額による違い
同じ物件に投資するとき、自己資金とローンの比率によってもDSCRは異なります。自己資金を多く用意し、ローンの金額を抑えると年間の元利返済額は低くなります。そのため、同じ物件を同じローン期間で投資する場合、ローンの金額を低くする(自己資金を多くする)ほどDSCRは向上します。

 

Gate. Investment Plannerの例

 

 

ローンの条件は「プラン作成」の「自己資金とローン」の項目で変更できます。

 

「プラン作成」画面で自己資金額、ローン利用額、借入期間を変更することで、「結果サマリー」「安全性分析」のDSCRも変わってきます。
Gate. Investment Plannerをご利用いただくと、長期的にDSCRが1.3に近い水準を維持できるような、ご自身にとって最適なローン条件をかんたんに見つけることができます。


 

賢い不動産投資を始めよう

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2016年10月25日 6:41 PM カテゴリー: 用語解説

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