J-REIT（Jリート）の鑑定評価からみたマンションの価格分布
J-REITは賃貸用の不動産に投資しているプロの大家さんです。J-REITの投資を分析することで、ご自身のマンション投資の参考になる事柄も見えてきます。 今回は、J-REITが投資しているマンションの利回りと鑑定評価額をみていきます。分析の対象はJ-REITの全銘柄ですが、分析対象の物件は、都心5区（千代田・港・中央・新宿・渋谷区）にあるマンションに限定しました。J-REIT銘柄数では20銘柄 […]
金利
不動産投資ローン、注意すべきポイントとは？
不動産投資で利用するローンには変動金利型と固定期間選択型、全期間固定金利型があります。自宅を購入する際の住宅ローンとは、審査基準や金利などは異なりますが、一般的にローンの仕組み自体は同じです。それぞれのローンについて詳しくみていきましょう。 意外と複雑な変動金利型ローン 平成24年度末時点の国土交通省のデータによると、個人向け住宅ローンでは、変動金利型の利用者が51.1％、固定期間選択型は3 […]
サラリーマンにも節税効果のある「個人型確定拠出年金（個人型401K）」とは?
サラリーマンや個人事業主にとって悩ましい税金の問題。給料をもらうサラリーマンは給与所得という区分の税金が掛かります。不動産投資や副業による事業所得で赤字を計上すると、給与所得との相殺が可能なため、確定申告により給与所得からの税金の還付が受けられます(もちろん、経費の計上が適切でないと後から税務署に突っ込まれるリスクがあります)。また、控除の制度を使えるものはきちんと使うといった方法はありますが、 […]
グローバルな視点から見た為替と不動産の関係
アベノミクスで円安が進んでいますが日本にとって円高がいいのか、円安がいいのかは複雑な問題です。円安になれば輸入価格が高くなり、輸入インフレによる物価上昇を招くというデメリットがあります。その反面、外国人旅行者が日本を訪れやすくなったり、日本の資産に投資しやすくなったりします。 円高・円安にはそれぞれ一長一短がありますのでこの記事では触れずに、為替レートが変動する要因をふまえて、為替レートと不動 […]
「相続対策」と「節税」…不動産投資は「長期的視点」で運営する
賃貸経営(不動産投資)をしている方の中でも、複数物件による経営や賃貸物件を1棟所有するなど、高額の不動産収入を得ている方は、個人による資産管理よりも「法人化」による資産管理が適しているともいわれる。具体的にどのような点にメリットがあるのかチェックしていきたい。 まとまった額の退職金を受け取れる 法人化するメリットの1つ目は、「代表取締役や役員に退職金」を将来的に受け取れる環境をつくれることだ。 […]
不動産投資評価DCF法の確実性を高める統計手法
不動産相場評価における将来予測の手法 不動産の価格は、賃料を期待利回りで割ることで求めることができます。これを直接還元法といいます。 価値変化、価格循環が起こらない市場では、上記この直接還元法によって適正価格を算出することができます。ただし現実には賃料は築年数に応じて減価し、期待利回りもサイクルによって上下動することになります。ヘドニック法において現時点の適正賃料、年度あたりの減価率が補足でき […]