築浅の方が減価償却費は大きい
また、耐用年数は建物の中でも躯体と設備で異なる。さらに、構造によっても異なってくる。事務所で鉄筋コンクリート造であれば耐用年数は50年、住宅で木造であれば22年となる。
設備については、電気設備は6年、給排水等の設備は15年で設定されている。償却方法も躯体は定額法で、設備は定率法とすると、設備の場合は、当初の償却額は大きいが、時とともに償却額が減っていく。そのため、建物の減価償却費は築年数が浅いほど高く、年々減っていくこととなる。
築古は儲からないのに税金だけが膨らむ、解決策は？
一棟のアパート経営をしていると、年々、減価償却費や借入金の返済利子が減っていくため、築古になると課税が重くなる。しかも築古なため家賃は安いが、税金は大きいため、キャッシュが手元に残らなくなってしまう。これを上手く回避するには、計画的に大規模修繕することだ。大規模修繕であれば、その金額は一度、資産計上されるため、減価償却費の対象となる。また、修繕によって入居率が改善し、家賃収益も安定する。仮に借入金を用いて大規模修繕を行っても、減価償却費で元本返済をしていけば、借入金の返済にも問題はない。
利益が出ているのであれば減価償却費を活用しよう
