REITの買いのタイミング・売りのタイミング

REITの買いのタイミング・売りのタイミング

REIT
(写真=Thinkstock/Getty Images)

 不動産の価格のピークを掴むのはプロでも難しいといわれている。これは株やFXといった他の投資でも同じことだが、株やFXの投資家は、ピーク値や底値のタイミングを厳密に分析できなくても、なんらかの指標に基づき判断している。今回はそれをREITに当てはめて、どのような指標に基づいて売買のタイミングを決めるのかを見ていくことにしたい。

不動産の価格の先行指数の基本は取引件数

 まずREITそのものの値動きを考える前に、実物不動産の値動きについてみてみる。不動産価格と最も相関関係が強い指標は、不動産の取引件数だ。取引件数は不動産価格の先行指標といわれ、不動産価格の遅行指数は賃料といわれる。つまり不動産の取引件数が増えれば不動産の価格が上がり、その後、賃料が上がってくるという流れだ。逆に取引件数が減少すれば、不動産価格が下がり、その後、賃料も下がってくる。そのため不動産価格が下がっているにも関わらず、賃料が高止まりしている時期があり、そのような物件は購入時点の利回りは高い。但し、このような時期は将来賃料の下落リスクを抱えている時期でもあり、経済状況が冷え込んでいえるため金融機関の融資姿勢が厳しくなり、実際に物件の購入は難しい。実物不動産であれば、売買のタイミングは不動産の取引件数に注目するのが望ましい。土地の取引件数については公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)等が公表している。

REITや収益物件の購入のタイミング

 ではREITに話を戻そう。REITの購入のタイミングは不動産価格が下落中でかつ賃料が高止まりしている時期である。REITは収益物件であるから、不動産価格が下落している時期は継続賃料が高止まりしているケースが多い。賃料は新規にテナントとして契約する新規賃料は土地価格に遅れて下がってくるが、入居中のテナントとの継続賃料は必ずしも土地価格に遅行して下がるわけではない。テナントがオーナーに賃下げ交渉して成功しない限り、市場賃料とかい離して継続賃料が高止まりしたままだ。底値を探し当てるのは難しいが、不動産の取引件数がジワリと上がり始めた時が底値と判断して良いだろう。

特有の重要な指標は

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