- 2015.01.19
世界のツーリスト数が右肩上がりなのはなぜか？
世界のツーリスト数が右肩上がりなのはなぜか? 世界を見渡すと、国境を越えた人の行き来が増えています。観光やレジャーをはじめ、ビジネスや国際会議の出席、医療サービスを受けるためなど、様々な理由で人の往来が増えています。以下の図は世界銀行がウェブサイトで公開している世界のツーリスト数の推移 。各国の外国人入国者(International inbound tourists)の人数を集計したものです。 […]
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不動産投資評価DCF法の確実性を高める統計手法
不動産相場評価における将来予測の手法 不動産の価格は、賃料を期待利回りで割ることで求めることができます。これを直接還元法といいます。 価値変化、価格循環が起こらない市場では、上記この直接還元法によって適正価格を算出することができます。ただし現実には賃料は築年数に応じて減価し、期待利回りもサイクルによって上下動することになります。ヘドニック法において現時点の適正賃料、年度あたりの減価率が補足でき […]
不動産投資データの新時代の評価方法
相場データの統計的分析手法 相場感を可視化し、市場を正確に分析するためには、統計的な手法を用いることが必要です。統計的に不動産の価格を分析する代表的な手法としては、リピートセールス法とヘドニック法が広く採用されています。 リピートセールス法とはS&Pケース・シラー価格指数や東証住宅価格指数において採用されており、同質性を有する既存マンションの複数回の売買価格を活用し、既存マンションの価 […]
不動産投資の前に知っておくべき不動産価格推移のメカニズム
不動産価格の推移 不動産の価格が、そもそもどのように変化するのか、確認していきましょう。 図1は日本の不動産サイクルを時系列グラフで表したものです。日本不動産研究所が調査している市街地価格指数(住宅)の前年伸び率(青のライン)をHPフィルター という手法によってサイクル(緑のライン)とトレンド(赤のライン)に分離したグラフです。 トレンドラインとは大きな趨勢のことで、新興国や途上国では不動産の […]
住宅型J-REITはどこに投資しているか
J-REITは収益不動産に投資して賃貸運営を行い、そこから得られる収益を投資家に還元します。収益不動産への投資がREITの主な役割ですから、REITは「プロの大家さん」といってもいいでしょう。 2014年11月現在、一般的なマンションに投資しているJ-REITは20銘柄、物件数はおよそ1,200件あります。アベノミクスの追い風を受けたJ-REITの投資額は、用途を共同住宅(マンション)に限って […]
住宅型J-REITの投資行動と世帯年収の関係は？
スーパーやコンビニエンスストア、ドラッグストアなどの小売店は、出店を計画している地域の人の流れや競合他社の動向を調査して、採算がとれると見込んだところに出店します。J-REITも同じように事前の調査を行って、長期的に利益が見込めるところに投資をします。 自分が住むためにマンションを購入する、あるいは賃貸でマンションを借りる場合、駅周辺の賑わいや交通の利便性、駅からの距離を重視します。またお子さ […]